一套房650万要缴450万的税

　　【一套房650万要缴450万的税】据公开报道，一对上海老夫妇生前立下遗嘱，要把毕生积蓄和房产捐出来，救助先天性心脏病患儿。可受托的基金会在处置房产变现时遇上了难题：房子一旦先过户、再出售，就要缴纳高额税费，占房屋总价六七成。两位老人无儿无女，一辈子省吃俭用，生前已经捐出500余万元善款。2018年，他们立下公证遗嘱，决定身故后捐出剩余的存款和房产，用于救助贫困家庭的先心病患儿，并指定上海市华侨事业发展基金会作为遗产受托人，负责管理处置遗产。如今，老人的存款已经完成提存，随时可以资助患病儿童；而那套承载着大爱的房子，却卡在了交易环节。

　　老人的情况是这样的。杜英荣、陆苏英两位老人，2018年6月，杜英荣离世；2025年8月，91岁的陆苏英也走完了自己的一生。老人离世后，公证处完成调查核实，向基金会出具了遗嘱效力确认和遗产管理人资格两份公证书。经清点，老人留下的是一百多万元存款，以及一套位于徐汇区长桥街道、面积40余平方米、市价300余万元的房产。

　　为了让老人的心愿顺利落地，公证处当初专门设计了一份"死后生效委托书"，约定基金会在两位老人过世后，代他们直接出售房产，把卖房款提存到公证处，再定向划拨用于慈善救助。这个设计的巧妙之处在于：如果房产先过户给基金会再卖，机构就要按企业标准缴税；若能由受托人直接代卖，卖房环节就仍按个人的政策走。两种路径，税负天差地别。

　　可到了真正操作时，这个设计没能走通。2026年，基金会拿着委托书和全套公证材料，打算按照遗愿出售房产，却被不动产登记部门告知：基金会不能直接代替已故老人卖房。登记部门的解释是，依据民法典，继承自被继承人死亡时即刻生效；按照上海不动产登记的相关政策，产权人去世后，房屋要对外出售，必须先完成继承确权，确认新的权利人，完成转移登记之后，才能办理出售过户。

　　换句话说，要卖这套房，只能先把产权过户到基金会名下，再对外出售。而一旦产权变更为基金会，机构处置房产就要参照企业主体计税，无法享受个人卖房的各项惠民政策，税负随之陡增。到这里，难题才有了具体的形状：不是不想卖，是卖之前必须先迈过一道过户，而过户本身又制造了另一道更重的税负。

　　这不是孤例。早在十多年前，上海市慈善基金会闵行区代表处就遭遇过一模一样的困境。毕原鸿、毛怡夫妇生前立下公证遗嘱，去世后捐赠房产帮扶困难学生。房屋过户至基金会名下后准备出售时，核算发现综合税费接近房屋总价的70%。同样一套价值650万元的房产，如果出售，光税费就要支付近460万元。面对这样的账，闵行区代表处最终做出暂不出售的决定，改用出租房屋所得的租金来做慈善。和它一样，面对高额税费，华侨基金会也迟迟无法做出卖房的决定，杜英荣、陆苏英两位老人的遗愿至今没能完全实现。

　　为什么基金会卖房要背这么重的税？核心在于身份不同。个人出售自住过的房子，可以享受多项税收优惠；而慈善机构作为机构主体处置房产，参照企业计税，土地增值税、企业所得税等一并计算，原本用来鼓励个人卖房的那些政策，在这里一项都用不上。善意本来是免税的，可善意一旦变成一套房子，就不得不走进商业交易的算税轨道。

　　针对这个困局，专家提出了不同的破法。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议，可以建立公益机构白名单制度，对资质、信用良好的公益组织，在处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税。这个思路的关键在于区分——对正规的公益机构，给一条明确的税收通道，而不是让每一笔捐赠资产都在过户环节被重新计价。

　　另一条路在法律解释上。有民法学专家认为，继承虽自被继承人死亡时开始，但本案中老人并没有设立继承人，而是委托基金会在过世后代为卖房。上海交通大学凯原法学院民商法副教授李贝指出，根据民法典的相关规定，如果委托书当中明确约定委托事项不因委托人死亡而终止，这份委托书在老人去世之后依然具备效力。律师易非也认为，老人遗嘱的本意就是死后卖房，本质上属于死后生效的委托代理。

　　真正的卡点，卡在执行层面。尽管实体法律上存在支撑，但这类情况较为少见，目前缺少配套实施细则；不动产登记窗口对于产权人去世后房屋的处置路径，事实上只有"继承"这一条，缺少受理"产权人过世、受托人直接代为售房"的操作路径。法律给了可能，窗口没有对应通道，善意就停在了中间。

　　于是这件事呈现出一种荒诞的对照：老人把一辈子的积蓄散给了陌生人，存款部分一路顺畅地提存到位；剩下那套用来继续行善的房子，却被一道过户和一笔税费挡在门口。一套650万元的房子最终要缴近460万元的税，缴完之后还能剩多少用于救助，答案不难算，但也正是这个答案让基金会迟迟不敢按下那个按钮。

　　要解开这个结，其实不需要什么惊人的制度创新：让公益机构在处置受赠资产时有一条清晰的、可操作的税收通道，让登记窗口有一条"受托人代售"的受理路径，两件事做到其中一件，老人的心愿或许就能落地。善款等不起，尤其是等着做手术的先心病患儿。

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