国家统计局最新发布的 70 个大中城市房价监测数据显示，北上广深一线城市二手房价格自 2026 年 3 月起，已经实现连续五个月环比上涨，率先走出深度调整周期，成为全国楼市企稳回暖的先行信号。伴随着市场底部信号逐步显现，北京、上海、成都等标杆城市近期密集出台稳楼市新政，需求端松绑、置换链条打通、购房成本降低等一系列利好政策接续落地。

8月28日，中国人民银行、住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国证监会发布了《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》、《关于完善商品住房销售制度的通知》《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》"1+1+5"系列房地产新政。

图为广东省广州一住宅小区。香港中通社图片

那么，当前市场是否已经调整到位？后续楼市调控路径如何演进？全国楼市回暖能否由点及面扩散？

本人对此提出如下看法：

一、一线二手房连涨5个月，市场筑底修复信号明显

国家统计局70个大中城市房价指数显示，2026年3月至7月，北京、上海二手房价格环比分别上涨0.8%、1.2%、1.5%、1.3%和1.1%；上海更为强劲，涨幅在1.0%至1.6%之间波动；广州、深圳则在0.5%至1.2%区间温和上行。成交量方面，北京7月二手房网签量达1.8万套，创近三年同期新高；上海连续四个月突破2万套，市场活跃度显著回升。

当前市场回暖的基础已经具备。经过楼市三年深度调整，一线城市房价较2021年高点普遍回落30%左右，租金收益率回升至2.5%左右，资产价格已具备合理支撑。因此，刚需与改善型住房需求先后接力入市，低总价刚需房源率先去化，改善置换需求紧随其后释放，优质房源流通速度明显加快，部分热门地段房源挂牌短时间内即可成交，买卖双方议价空间逐步收窄，入市意愿不断增强。

应该看到，一线城市率先回暖，背后有着多重支撑因素。首先是人口的吸引力较强，一线城市能够持续吸引外来就业人口落户定居，刚性住房需求长期存在；其次是前期一系列稳楼市政策利好逐步释放，提振了市场信心，限购、信贷、公积金等政策不断优化，降低了购房门槛，有效激活了积压已久的刚需与改善置换需求。

然而，一线城市二手房连续上涨并不等于全国楼市全面调整到位，当前市场复苏呈现较强的结构性分化特征。行情回暖高度集中于北上广深人口持续流入、产业基础雄厚的核心一线城市；其他城市新房库存去化压力仍然较大，从全国市场来看，仍然处于筑底阶段，距离全面回暖仍需假以时日。

二、各地因城施策，利好政策密集落地，不断提振市场信心

8 月以来北京、上海、成都先后发布重磅楼市优化政策，一二线城市形成政策接力效应，成为本轮楼市利好的标志性事件，三个城市政策各有侧重，代表了当前不同城市稳楼市的政策方向，为后续各地方调控提供了较好的范本。

北京于 8 月 7 日出台房地产优化新政，内容覆盖限购调整、赠与政策完善、公积金扩容三大板块七大措施。最受市场关注的便是五环内外地人购房社保年限，由连续缴纳 2 年下调至 1 年，大幅降低新市民购房准入门槛；同时大幅上调住房公积金贷款上限，夫妻双方首套房基础额度提升至 240 万元，叠加多子女家庭、绿色建筑、远郊购房等上浮条件最高贷款额度可达 340 万元，基本能够满足刚需融资的需要。

紧随北京之后，上海在 8 月 20 日发布优化房地产政策八项措施，政策更加聚焦卖旧买新置换链条的疏通，打出公积金提额、信贷优化、购房补贴、房票安置、收购存量二手房组合拳，外环外购买新房并且一年内出售旧房的购房者，可以享受最高 5 万元贷款补贴，打通居民旧房出售购置新房的堵点，着力释放庞大的改善型住房需求；同时探索政府收购存量二手住房，转化为保障性住房。

8 月 25 日，成都推出楼市十条新政，创新性推出公积金贷款利息补贴，2026 年底之前购买新建商品房，公积金贷款首付最低降至 15%，并且给予购房者一年期贷款利息 20% 补贴，补贴上限 2.5 万元，购买绿色建筑住宅公积金贷款额度上浮 20%。

综合对比三个城市的政策不难看出，当前房地产调控已经彻底告别过去全国一刀切的刺激模式，因城施策、一城一策，不断走向精细化、差异化。即，一线城市政策重心在于优化限购、疏通置换循环、盘活二手房存量；二线城市重点放在降低购房成本、消化新房库存；三四线城市依旧以去库存为主要任务。

三、未来各地会结合828系列房地产新政，进一步优化调控政策

828推出的系列房地产新政旨在从销售、融资、资金监管全方位构建存量时代房地产发展新模式，彻底告别过去"高杠杆、高周转、高负债"的开发模式。

核心政策之一，贷款期限延长至40年，引起社会强烈关注。延长贷款期限，会大大降低购房人的入市资金门槛，降低月供，减轻购房负担会促进刚需与改善性等多元化住房需求入市，带动新房、二手房活跃度提升。

核心政策之二，销售制度和信贷政策的调整。即优先现房销售；预售商品房个人住房贷款，由 "封顶放款" 调整为项目竣工备案之后再放款，配合预售资金全额纳入监管账户。切断了"靠卖楼花快速滚动扩张" 的旧循环，从根本上改变了之前预售制下的资金流转逻辑。优先现房销售，购房人不选择预售方式，则项目更是没有了三高模式的土壤。

未来现房销售将逐步成为市场主力，对房企资金实力、产品品质提出更高要求，加速房企优胜劣汰，进而促进房地产市场高质量发展。

目前贷款期限已经创历史新高，绝大部分城市限购已经放开，销售制度、信贷底层规则、房企融资渠道已经进行了重构。

下一步各地需要结合828一揽子新政出台配套实施细则，供求双向发力促进房地产市场平稳健康发展。

未来首付款比率、贷款利率还有下行的空间；住房公积金提取额度还有上升的空间，购房税前扣除也应进行优化；公积金异地互认，异地贷款、异地提取都有待落实。

四、未来楼市回暖可期，但仍然分化加剧

828系列房地产新政会有力提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。

未来房地产市场城市分化仍然会加剧。有人口吸引力的一二线城市会在一系列新政叠加下，率先走出止跌回稳行情，三四线城市要看未来城市发展的吸引力和人口的变化。宜居宜业宜游，能够不断增加人口吸引力，则楼市会回暖。

（本文作者为北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学京津冀房地产研究院院长、教授赵秀池，本网获独家授权刊发，转载请注明出处）

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