香港施政报告附篇提出多项中长期规划，大厦管理正是关乎七百万市民安居乐业的民生基石。作为前线保安管理的专业学会，我们乐见政府近年对物管公司与从业员发牌制度的落实，但必须指出一个结构性漏洞：当保安员、物管主任、工程人员都必须经过考核、持证上岗，手握屋苑财政大权、左右千万合约的法团管理委员会成员，至今却完全没有入门标准。政府现正就未来五年规划展开咨询，我强烈建议，把“业主专业化进程”写进规划纲领。

目前大厦管理的持份者中，专业门槛呈现极不对称的状态。法团委员是义务服务的业主，其背景五花八门，部分人对建筑物条例、消防规章、采购程序甚至基本财务认知相当有限。最典型的例子，莫过于一位从事室内设计的委员，在屋苑大维修会议上理直气壮地说“我都是做工程的”，却混淆了室内装修监工与整幢大厦外墙翻新、结构勘察的专业范畴。这种认知落差一旦主导决策，轻则虚耗时间，重则导致工程延误、合约纠纷，最终全体业主埋单。

须知道，一幢大厦的日常管理涉及数十份服务合约，金额由数万至过千万不等。以保安服务为例，服务内容、人手编制、巡逻密度、突发事件应变，都需要对《保安及护衞服务条例》及实际运作有基本理解，才能判断标书优劣。但现实中，不少法团委员缺乏相关训练，只能依赖管理公司或顾问的片面陈述，无法做到有效监督。更严峻的是，个别屋苑曾出现委员因私人恩怨而否决专业投标建议，或在不熟悉规例下擅自削减消防、保安人手，埋下极大安全隐患。

我提出的解决方向，是在五年规划中纳入“业主专业化”指标，具体措施如下：

第一，设立法团委员强制进修要求。 现时民政事务总署已举办一系列大厦管理免费课程，可惜参与率偏低，且纯属自愿。我建议修订《建筑物管理条例》，规定新任法团委员在获委任后三个月内，必须完成指定的基础管理课程，内容涵盖法例责任、采购与合约管理、基本财务审阅、工程管理及保险须知等。完成课程后获发证书，并记录在案。

第二，将专业证书与法团管理权限挂钩，达标者放权，不达标者提高制衡。 为避免流于形式，可设定激励机制：如法团管委会过半数成员持有有效证书，即可享有较大的合约审批自主权，例如提高无须召开业主大会的紧急维修开支上限，或简化部分采购程序，以提升行政效率。反之，若法团委员持证比率长期偏低，则应收紧该法团的权限，规定凡涉及大额合约（如超过全年管理开支预算某个百分比）或重大工程，必须提高个别业主亲身参与的门槛，例如提高业主大会的法定人数，或引入独立专业人士参与审标，用集体智慧和更严谨的程序，弥补委员专业知识的不足。

第三，提升业主整体参与度，分散权力风险。 当法团缺乏足够专业知识而又必须决策时，最有效的“自救”方式，是提升全体业主的知情权和亲身参与度。民政署可牵头为每一屋苑建立标准化电子平台，把法团会议摘要、合约内容、标书比较等重要文件，用简明易读方式向所有业主公开。个别重大事项，更可试行采用“双重多数”表决机制，即不仅计算出席业主的投票，亦须获得全体业主一定百分比的同意，以确保决策不是由一小撮“热心但外行”的委员闭门造车。

有人或会担心，这些要求会否吓怕有心服务的业主，令法团更难筹组。我的看法正好相反：正因为法团责任重大、风险高，才更应该提供清晰的专业路径和知识支援，让有心人“有得学、识得做”。当业主知道法团委员拥有政府认可的基础证书，亦会更放心授权；当委员本身累积了可转移的管理知识，对个人职场竞争力亦有帮助，可说是一项双赢的社会投资。

香港有超过四万幢私人楼宇，老龄化楼宇与日俱增，大维修、强制验楼验窗的需求只会有增无减。如果未来五年我们仍停留在“外行管内行”的放任状态，恐怕再多拨款、再好的政策也难以落地。专业化，不是要吓退业主的热诚，而是要为这份热诚配上应有的盔甲与导航。五年规划，正是一个最佳契机，让业主一起升级，同建更安全的家。

（本文作者为香港保安经理学会主席、就是敢言理事、观塘区议员曾荣辉）

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