金马献瑞迎新春！踏入马年，祝各位读者吉祥如意，马到成功，马上发财！日前嘉里建设以13.84亿元夺得筲箕湾东大街“蚊型地”，比市场估值溢价约一成半至两成，每平方呎楼面地价约9,343元，创近三年多住宅官地新高。预期日后开售实用呎价约2.2万至2.5万元水平，属港岛中小型高质住宅常见高价区间。今次高价卖地给巿场带来甚么启示？市区优质地皮，即使是细规模的土地，仍然有相当强的发展商愿意以溢价竞投，他们对后市的乐观预期，比大家近月感受到的成交气氛要强得多，也反映发展商对港岛中小型单位去货能力非常有信心。

今次卖地反应踊跃，共收到8份标书，来自多间大型发展商，反映买地意欲回来了，尤其是市区核心盘。早前牛头角彩霞道等地皮以理想价批出，已带动估值上调；东大街再高于预期，某程度印证楼市悲观情绪已走出谷底，发展商开始重视未来三至五年销情，而非担心短期库存压力。发展商肯以高于估值上限投标，对政府之后推售港岛及传统市区地皮打了强心针，特别是罕有的赤柱、其他优质海景或豪宅地等。若港府趁气氛回暖加快推豪宅及市区靓地，可在不过度增加大量普通供应单位的前提下，提升地价收入，改善财政，亦可重设市场“标杆价”。

早在一年前，笔者就告诉大家，楼市在谷底巩固中，只待利率下调便可慢慢回稳，准买家可以考虑入市；到了去年下半年，笔者开始撰文提醒买家可以立即买楼，本人不炒卖住宅，唯有身体力行买入龙头地产股以表支持。当时不少朋友（包括公司同事）请示应该买哪里，我告知他们去买启德新盘或北角皇都，结果不到1年时间，聪明的朋友买入的物业，帐面价值已经升了三成。至到今天，香港的住宅楼价当然没有回升三成，从谷底整体大约反弹约5%至8%，只是如果选中目标，升值会快一些，正如投资股票一样，就算是在大旺市，也并非每只股票的升幅都均等。

重新认识香港楼市功能

香港楼市为何有如此吸引力？是因为地产业一直是香港经济支柱，不仅为港府库房贡献大量财政收入，更长期提供超过50万人的工作岗位，等于有约150万港人依靠此行业维持生计。香港楼市的功能更像新加坡、杜拜、东京或纽约等国际城市，可以说在这些城市的GDP中地产业占了重要的一部分。跟内地城市不一样，早年内地政府以发展土地财政为主要收入来源，因而让地产商无止境大量开发土地，使供应无限过剩，近年来人口又增速缓慢，除个别大城市仍有刚性需求外，几乎所有内地城市楼房都消化不了，据闻要完全去掉这些库存，需要很多年时间。

反观香港，每年住宅单位供应大概只在1.5万至1.8万个左右，是长期处于供不应求局面，加上有实际租金回报支持，因此吸引用家、投资者青睐。然而，香港楼市未来走势，仍然是极度争议的话题。去年有最受市场欢迎的末日退休教授，其高唱楼价大跌7成的言论犹在耳边；今天仍有不少人认为楼市是处于反弹格局，会像1998年那样楼价回升几个月后，再次插水式下跌；甚至有人形容楼市是廻光返照，呼吁业主们把握这次出现逃生门的机会，尽快沽货离场，否则最终难逃一劫。究竟楼市是廻光返照，还是进入直路、重回升轨？

笔者预测楼市已经重回上升轨道。市场普遍认为楼市是有周期性的，比如需要7年才可以完成一个下跌周期。可是这个计算方法有些不一样，笔者认为2019年香港经济已经开始转差，社会动乱和新冠疫情持续折磨香港近4年，严重损害香港经济，疫情直至2022年底才结束，怎会不影响楼价？至于为何2021年楼价仍在高位，那是因为市场缺乏交投，没有成交就没有低价产生，之后几年楼价大跌3成，正正反映了之前经济不景气带来的跌幅。今天，我们应该如何重新认识香港楼市，首先必须认同香港是国际大都市，拥有一国两制独特优势，楼市自然应该与国际都市作比较；其次香港地产是一个供应与需求、经济流通和产业链，以及金融稳定的市场，是对香港有重大贡献的行业。

（本文作者是山西省港区政协常委及召集人，香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长蔡志忠）（本文是作者观点，不代表本媒体立场）