投入选举，共创未来！执笔时适逢香港立法会换届选举前夕，虽然本栏主要评论经济与楼市，但是也必须在此呼吁全港市民踊跃投票，为香港前途选贤任能，在12月7日投下神圣一票！

笔者的上一篇文章，提到核心区甲级商业大厦楼价升100%，比施永青先生预测的住宅价格升85%还要快，引来坊间不少质疑声音。这也难怪，因为近来住宅市场成交畅旺，楼价已经回升3%-4%，形势相对较好，发展商甚至开始积极投地了；反观甲级写字楼虽然交投也很频密，然而成交价格仍然十分低迷，过去几年，甲厦价格从高位下调5至7成，似乎难以大幅反弹，要回升100%谈何容易。那么为甚么我会作如此大胆的预测？其实，大幅回升表面上看起来像是很难，真正并不难，原因是我们的预测都在6年后。

无可否认，住宅市场的确复苏得比较快，这源于香港地少人多，加上各项积极的人口政策奏效，带来了大量刚性需求。随著新楼销售理想，地产商的库存大减，开始不再割价求售，即不再如以往一般求量不求价，而是开始懂得惜售，并采用“唧牙膏”方式招标出售。通常会先标售顶层豪华特色大单位，创造出巨额成交价以及超高呎价，然后再继续以价高者得的方法标售其他单位。就如西半山豪宅新盘“天御”一样，先标出豪华特色单位，面积4719呎，价格3.54亿元，每呎高达7. 5万元。然后再慢慢标售其他单位，这样的话，整体造价就会慢慢向好。

那么甲级商厦和商舖市场又如何？这是一个几乎被所有专家唱跌的市场，原因不外是老生常谈，看淡甲厦的理由：经济不景外资撤离、企业对甲厦需求大减、供应过多空置率达11.2%等等。先讲商业物业，早几年受新冠疫情困扰，加上企业外迁和公司规模缩小等，写字楼巿场的确受到很大冲击，因此才会有大跌5至7成的价格出现，然而近年外资重回香港、金融中心地位上升、资金人才蜂拥而至，港岛核心地段甲级写字楼消化迅速，这个市场已在变天。别错误以为11.2%的空置率很高，假如回到以前正常的8%左右，便是楼价大幅反弹之时。大家可要知道，这个市场没有土地新供应，不像住宅市场。

电商只占整体销售10.4%   市占率不算高

另一边厢，看淡商舖市场的原因：游客消费模式转变、电商平台网购盛行、全港商舖到处交吉等等。这些都象征著传统经济受到新经济冲击的过程，然而直到今天，在香港的整体零售销售总额中，电商只占整个市场约10.4%，显然所谓网购盛行并没有抢走太多实体生意，因此只要用心经营，实体店生意仍有作为。当年2012年王健林与马云1亿元注码的赌局，打赌于10年后网购销售额能否达到市场50%，当时的赢家其实是王健林，因为直至去年底，中国电商占整体零售业总销货价值的比例约为26.8%。中国的商业环境，以快到模糊的速度发生著变化，虚拟经济和传统经济深度绑定，以至于我们很难说是电子商务颠覆了传统商业，还是传统商业吸纳了电子商务，这也难怪企业家都说要线上线下同时经营，同步发展。

其实，以上论点并非笔者预测楼价上扬的最强理据，让本人最有信心甲厦能在6年内上升100%的原因，是那些口中整天说楼价大跌的新经济人。如阿里巴巴马云、京东刘强东、蓝思科技周群飞等等，这些电商平台大老板和科技巨擘的领头羊，总是形容网购将取代实体经济，香港楼价将会大跌，可是他们却都正在大举购买香港房地产，而且行动只是刚刚开始，出手是数以十亿元计算，他们用实际行动代替了身体语言。反而那些经营传统行业的大商家，如万达集团王健林、碧桂园杨惠妍、纪惠集团汤文亮等等，他们都希望楼价上升，但却不断在卖楼和沽货减债，他们也以行动诠释了个人态度。新经济这么成功，这些有钱的公司却几乎都在想著买楼，尤其是要投资核心区优质物业，港岛核心地段可供买卖的甲级商厦只有10幢左右，选择非常有限。甲厦卖盘供应有一天会断层，利息明年将进一步下调，只要解开高息的枷锁，楼价就可拨开云雾见青天！

（本文作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长蔡志忠）

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