低价“银行直供房”激增

　　【低价“银行直供房”激增】市场价 200 万的房产，最终以 150 万成交 —— 这些由银行直接挂牌的 “银行直供房” 正以低于市场价 25% 的折扣涌入市场。一家股份制银行的网点负责人简单直接地解释了这一现象：“为加速资产变现，银行直供房源通常以低于市场的价格成交。”​这些被称为 “银行直供房” 的房源，实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售。在阿里资产平台的 “银行清仓” 栏目中，多家银行正直接挂牌销售房产。广东云浮农商行即将开拍一处起拍价仅 8 万元的商住房；齐齐哈尔农商行也在挂牌销售位于龙沙区的一套起始价 9.9 万元的住宅。​

　　“银行直供房” 的激增并非孤例。从农业银行、建设银行、交通银行等国有大行，到兰州银行、吉林农商行等地方金融机构，近期均通过线上平台大量直接销售房产。部分银行的在售房产标的已超千套，处置速度明显加快，地方城商行与农信社的挂牌规模尤为显著。京东资产平台数据显示，2024 年兰州银行挂牌直售房产标的为 1130 个，2025 年增至 1779 个；吉林银行挂牌出售的房产超过 2000 个，天津银行接近 1300 个。​

　　地方农信系统更是这波直供房潮的主力军。据第一财经不完全统计，在京东、阿里资产交易平台上，2024 年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过 25000 个（未去重），辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有 11000 个。而从行业数据来看，2025 年中国中小银行抵债资产中房产类占比高达 81.56%，成为直供房的主要来源。​

　　与普通二手房及法拍房相比，这类 “银行直供房” 正以其独特优势形成差异化市场。记者调研发现，这类房产普遍具有显著价格优势。以兰州农商行在 9 月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例，该 125 平方米的抵债房产获拍价为 151 万元。某第三方中介信息显示，该小区同面积段户型的挂牌价在 180 万元至 220 万元不等。类似的折价案例并不少见，某农商银行接收的设备厂房抵债资产，原评估价 794.83 万元，最终仅以 240 万元成交。​

　　上述网点负责人对记者表示，由于当前房产销售周期普遍较长，而银行又需在规定期限内完成资产处置，因此定价策略上往往采取低价促销。部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格，以提升成交可能性。​

　　除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如，中国银行佛山分行将于 11 月 10 日拍卖禅城区一套住宅的租赁权，起拍价 861 元 / 月，租期一年。在交易安全方面，多位业内人士指出，与法拍房可能存在的纠纷风险不同，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患，这与部分抵债房产曾因产权纠纷 3 年未完成过户的法拍房形成鲜明对比。​

　　这类特殊房源的产生主要有两种途径：一是司法拍卖流拍后的 “以物抵债”。以某股份行近期挂牌的云南省安宁市房产及土地为例，该资产起拍价为 4200 万元。该行工作人员确认，该资产产权清晰，已完全归属银行，与原债权债务无关。二是银行通过司法程序主动取得。以兰州农商行为例，资产交易平台信息显示，该行在抚顺新区育才壹品小区共有 200 多套住宅，这些房产均为抵债房。​

　　近期部分银行加速直售房产的现象，主要受到两方面因素驱动。一方面，银行旨在提升债权回收率。一位农商行贷后管理人员透露，传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需耗时两年以上，而当前市场环境下周期可能进一步拉长。相比之下，直接销售房产能有效加快资金回收。目前多数银行采取双轨策略：部分资产沿用传统方式快速销账，另一部分则通过直售提升整体债权回收率。​

　　开源证券研报显示，中报上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超 20bp；个人经营贷不良整体呈上升趋势，部分银行上升幅度超 30bp，不良率攀升迫使银行加快资产处置。另一方面，法拍市场遇冷促使银行转向直接处置。克而瑞研报显示，2025 年 6 月，受季节性因素影响，法拍房供应规模 3.2 万套，创年内新高，成交 3215 套；6 月挂拍法拍房平均起拍折价率为 28.4%，环比下降 0.5 个百分点，为 2025 年以来第二低点，而外资机构持有的商业地产流拍率更是超 60%。​

　　业内人士透露，银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期，这种直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。一位股份行网点负责人向记者解释，银行直接销售房产多源于不良贷款处置。这些房产原为企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿还而形成不良债权。银行需先完成债权剥离，使房产产权清晰，再通过直接销售实现债权回收。“这种模式以往就存在，但近期部分银行的直售规模有所上升。” 该负责人补充道。​

　　作为佐证，记者注意到，近期多家银行正加强直售房产的推广力度。例如，邮储银行江西分行在公众号发布了多篇 “法拍房产 + 银行直供” 的推广信息，涉及南昌市、抚州市、赣州市等地房产。​

　　随着银行加速处置这些 “直供房”，市场上出现了越来越多的 “捡漏” 机会。一处市场估价约 200 万元的房产，近日在某第三方拍卖平台上以 150 万元成交，由银行作为出售方直接完成交易 —— 这 25% 的差价，正是当前银行加速盘活资产与购房者寻求性价比的最佳交汇点。