小区物业被解聘后带走162万公共收益

　　【小区物业被解聘后带走162万公共收益】2023年4月，江苏省昆山市某小区新物业公司进驻时，发现了一个令人震惊的事实：原物业公司不仅带走了业主清册、电梯维保记录等关键资料，更卷走了约162万元的小区公共收益。这笔本应用于维修公共设施、改善居住环境的资金，却成了前物业公司的“私房钱”。这场持续两年的公共收益追索战，最终在法院调解下以返还100余万元告终，但背后暴露的物业治理乱象，却成为全国数万个小区的缩影。

　　2017年12月，某物业公司进驻昆山该小区时，曾以“品牌物业”身份获得业主信任。然而，五年服务期内，楼道灯泡损坏超3000个、灭火器缺失800余个、门禁系统瘫痪、绿化带沦为杂草堆……业主王女士回忆：“2022年夏天，我家孩子被脱落的大厅石膏线砸伤，物业却以‘不在合同范围’为由拒绝维修。”

　　矛盾在2022年5月彻底爆发。数十名业主聚集小区门口，要求物业整改卫生与停车问题，却遭保安推搡。当地物业服务管理指导中心负责人指出：“该小区长期未成立业委会，物业权力缺乏制约，导致服务每况愈下。”

　　2022年12月，在街道办指导下，小区成立物业管理委员会，代行业委会职责。经业主大会表决，2023年4月新物业公司正式进驻。但交接时，原物业仅留下一份模糊的公共收益账单，162万元资金去向成谜。

　　新物业进驻后，面对的是3000余个损坏灯泡、瘫痪的门禁系统和800余个缺失的灭火器。更棘手的是，原物业带走的162万元公共收益，本应是小区改造的“救命钱”。

　　资金构成：这笔钱主要来自小区广告费（电梯、道闸广告）、停车费、快递柜进场费等。根据《民法典》第282条，此类收益在扣除合理成本后应归全体业主所有。

　　争议焦点：原物业主张扣除60余万元工程款及30%管理成本，但仅提供无合同、发票的维修项目清单。物管会委托律师核查发现，部分维修项目（如绿化围栏更新）未经业主同意，且报价远高于市场价。

　　2024年10月，物管会代表全体业主向昆山市人民法院提起诉讼。庭审中，双方就“合理成本”展开激烈辩论：原物业：“消防设施更新、幕墙维修等项目耗时耗力，为加快施工，我们垫付了多项费用，应在公共收益中扣除。”物管会：“根据《物业管理条例》，动用公共收益需经业主大会同意。你们未履行程序，属于违规支出。”

　　为厘清账目，主审法官赵雅婷将庭审搬到小区现场。2024年11月，法官带领双方逐一核查管道疏通、建筑垃圾房改造等项目。经三天实地调查，确认原物业实际垫付成本为43万元，远低于其主张的60万元。最终，双方达成调解：原物业扣除15%管理成本（原主张30%）及43万元垫付款后，返还剩余100余万元。

　　这起案件暴露出物业治理的三大漏洞：业委会缺失：该小区长期未成立业委会，导致物业权力失控。数据显示，全国仅30%的小区成立业委会，多数依赖物管会或社区代管。监管缺位：原物业未按规定公示公共收益明细，而住建部门仅能通过“双随机一公开”检查，难以实时监管。维权成本高：业主追索公共收益需经历取证、诉讼等复杂流程，单个业主往往望而却步。

　　为杜绝类似事件，昆山法院推动三项改革：“昆物通”投票系统：通过线上投票、线下签字结合的方式，确保业主对公共收益使用的知情权与决策权。物业融合法庭：联合住建部门设立巡回法庭，现场调解物业纠纷。2025年1月，该法庭推动全市开展公共收益专项审计，追回违规资金超2000万元。信用惩戒机制：对侵占公共收益的物业企业，纳入“黑名单”，限制其参与本地招投标。

　　这起案件引发全国关注。专家指出，物业企业需从三方面转型：透明化运营：定期公示公共收益明细，接受业委会审计。专业化服务：提升维修、保洁等基础服务质量，而非依赖公共收益“输血”。合规化发展：严格遵守《民法典》《物业管理条例》，杜绝“暗箱操作”。

　　当100余万元公共收益最终回到业主账户时，小区物管会主任张女士感慨：“这笔钱将用于更新儿童游乐设施、维修电梯，让孩子们玩得更安全。”这场风波，不仅是一场法律胜利，更是一次公民意识的觉醒——从被动接受服务到主动参与治理，从“各扫门前雪”到“共筑幸福家”。

　　在中国城市化进程加速的今天，2.8亿城镇常住人口居住在超60万个小区中。每一分公共收益的归属，都关乎着千万家庭的获得感。唯有强化制度约束、激活业主自治、倒逼物业转型，才能让小区从“矛盾场”变为“幸福港”。正如法官赵雅婷所言：“公共收益的透明化，是衡量社区治理水平的标尺，更是共建美好家园的基石。”