上海老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍

　　【上海老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍】在上海愚园路532弄，一栋竣工于1924年的老洋房静静矗立。它曾是《安家》《三十而已》等热门影视剧的取景地，被冠以"绝版孤品"的名号，却在最近的三次拍卖中，从1.5亿元的起拍价一路降至8299万元，依然未能找到买家。这场持续近两个月的拍卖拉锯战，不仅是一个房产交易的失败案例，更折射出上海老洋房市场乃至整个高端房地产市场正在经历的深刻变革。这栋位于静安区愚园路的老洋房，拥有346.66平方米的建筑面积和500平方米的私家大院，精装修的二层结构带有20世纪20年代的建筑美学特征。从拍卖过程看，其价格经历了戏剧性跳水：首次拍卖1.5亿元无人问津，第二次降至9666万元仍流拍，第三次进一步下调至8299万元，较最初起拍价几乎"腰斩"。即便如此，截至第三次拍卖结束时，依然没有买家现身。参与竞拍的门槛并不低——需要缴纳1500万元保证金，成交后还需支付成交价0.5%-1%的软件服务费和1%的佣金。以第三次拍卖价计算，这些附加费用将超过80万元。更关键的是，该房产目前处于出租状态，租约持续到2029年，月租金67500元，这意味着买家在相当长时间内无法完全自主使用这一资产。

　　上海正顺圆拍卖有限公司工作人员透露，虽然有84次围观和5人设置提醒，但真正有意向的买家寥寥无几。这种现象并非个例，同期阿里资产平台上，杭州西湖边1.2亿元的独栋别墅、北京清代四合院2.266亿元的标的同样遭遇流拍。市场数据显示，2024年上半年上海法拍房市场中，3000万元以上房源流拍率显著高于成交率，而100万-1000万元区间的房源成交率则高达70%-80%，形成了鲜明对比。

　　从市场供给看，上海现存老洋房约4000-5000栋，其中90%以上为国有产权且"只租不售"，私有产权清晰可售的不足200栋，而修缮完好并挂牌交易的仅约50栋。这种极度稀缺性本应成为价格的支撑点，正如2025年5月长宁区新华别墅一套法拍房以2.7亿元成交，创下50.46万元/平方米的单价纪录。然而，同为稀缺资源，愚园路这栋老洋房却陷入流拍困境，揭示了市场逻辑的复杂性。 问题的核心在于价格合理性。上海中原地产市场分析师卢文曦指出："多次降价仍未拍出的核心原因在于价格虚高。"以第二次拍卖价9666万元计算，买家需在短时间内支付超过1亿元的总成本，这对任何买家都是沉重负担。更关键的是，老洋房作为历史保护建筑，其改造受到严格限制——根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，转让后如曾改动须恢复原样，装修也不得改变原貌。这种"保护属性"大幅提高了持有成本和改造难度，使投资者必须谨慎评估租金回报率等经济指标。

　　与此同时，老洋房的目标客群极为狭窄。传统买家主要是海外华裔、港澳台富豪以及国内民营企业家和演艺明星，但近年来这些群体的购买力发生变化：一方面，查税趋严和片酬限制影响了明星群体的资金实力；另一方面，经济环境变化也使得企业主和高净值人群在资产配置上更加保守。同策研究院数据显示，上海豪宅法拍房市场中，顶豪买家对价格敏感度显著提升，当标的物价格明显偏离市场预期时，观望情绪就会占据上风。

　　当前上海老洋房市场呈现明显的两极分化：一方面，具有特殊历史价值或名人关联的稀缺标的仍能获得高价，如2016年严家花园以10亿元成交的案例；另一方面，普通老洋房则面临大幅降价和流拍压力。2024年上半年统计显示，上海亿级老洋房公开备案交易共14笔，总成交金额约32-35亿元，但下半年开始出现批量挂牌却难寻接盘者的现象。这种分化背后是高端房地产市场整体的调整压力。2024年以来，上海核心区推出大量低密度旧改项目，石库门风格的风貌别墅供应量显著增加——仅2024年就有41个此类项目入市。这些新建豪宅在户型设计、配套设施和装修自由度上更符合现代需求，部分项目单价甚至低于老洋房起拍价，直接分流了潜在买家。镜鉴咨询创始人张宏伟指出："风貌别墅等新建豪宅在地段稀缺性上不输老洋房，但解决了老建筑维护成本高、使用限制多的痛点，成为买家的替代选择。"

　　租赁市场的变化同样影响着老洋房的价值评估。过去，沿街老洋房是外企高管租赁的热门选择，也是设计师工作室、高级会所等商业用途的首选。但近年来，随着外资吸引力下降（上海实际利用外资连续两年同比下滑，2024年同比-26.6%）和网红经济退潮，大量商业工作室撤离，老洋房的租赁需求明显萎缩。虽然本次拍卖标的仍有月租金67500元的租约支撑，但这种商业价值能否持续存在不确定性。

　　老洋房承载着上海独特的城市记忆和文化底蕴，其价值不仅在于砖瓦结构，更在于不可复制的历史人文属性。然而，当这种文化价值无法转化为市场认可的经济价值时，供需双方就陷入了僵局。本次拍卖的老洋房因《安家》《三十而已》的取景获得"网红"光环，但这种流量效应并未转化为实际的竞拍热情，说明市场对老洋房的评判标准正在回归理性。 未来老洋房市场的突围可能需要多方努力：对于业主方，需要更务实地评估市场承受能力，调整心理预期；对于政策制定者，可以在保护要求与使用灵活性之间寻找更好的平衡点；对于潜在买家，则需要专业的价值评估能力和长期持有的资金准备。正如市场观察人士所言："老洋房交易从来不是普通商品买卖，而是需要专业知识、资金实力和文化情怀的综合考量。"

　　这栋愚园路老洋房的流拍故事，或许正是上海房地产市场从狂热到理性的一个缩影。当历史情怀遇上市场冰点，价格终将回归价值的基本面。在高端物业市场调整的大背景下，无论是老洋房还是新建豪宅，都需要重新找到与当代生活需求和购买力的契合点。而对于这座百年建筑来说，流拍或许只是其漫长生命中的一个插曲，真正的价值终将在时间的长河中得到验证。