249万买商铺8年只收到13万租金

　　【249万买商铺8年只收到13万租金】“花249万买的商铺，8年只拿到不到13万租金，现在连自己的铺子在哪都找不到了！”上海宝山区长江国际生活广场业主蔡先生的控诉，撕开了中国商业地产售后返租模式的残酷真相。这场持续十余年的投资陷阱，让上千名业主陷入租金断供、产权归属成谜的双重困境，更暴露出商业地产监管的深层漏洞。

　　2017年，蔡先生在开发商“前六年收益超30万”的宣传下，斥资249万元购入长江国际生活广场一间50平方米的商铺。合同约定，商铺由运营方宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司统一管理，前六年返租收益高达30万元。然而，这份“包租合同”仅兑现两年便戛然而止——截至2025年9月，蔡先生实际收到的租金不足13万元，2020年后的租金彻底断流。更荒诞的是，当他试图收回商铺自主经营时，发现原始铺位已被运营方打碎重组，商场内仅剩空置的店铺与停运的自动扶梯。

　　“2008年第一批买‘玻璃房小格子铺’的业主更惨。”业主孙先生回忆，他购买的商铺面积仅十几平方米，前两年租金还能正常支付，但从2014年起，运营方开始拖欠租金，“2014年给的是2012年、2013年的钱，一直往后拖，到现在2017年的租金还没给我！”数据显示，2017年后购铺的新业主中，90%仅收到2-3年租金便陷入同样的困局。

　　面对业主的追问，宝和嘉力公司给出的理由是“商场招商不如预期”。据其工作人员透露，按照约定，公司每年需支付业主的租金总额高达6000万元，但商场实际收益“最高峰时仅勉强收支平衡”。内部财务数据更暴露出资本算计的残酷：商场年运营成本中，管理费占比高达40%，远超行业平均水平的15%-20%。更蹊跷的是，在明知亏损的情况下，开发商仍持续以“包租六年”为诱饵吸引新投资者——2017年售出的商铺单价较2008年暴涨300%，而同期商场出租率却从85%骤降至40%。

　　“这本质是场击鼓传花的游戏。”专家指出，开发商通过售后返租快速回笼资金，运营方则用新业主的租金支付旧债，形成“庞氏骗局”式的资金链。当新增投资者不足以覆盖成本时，整个体系便轰然崩塌。2024年起，部分业主陆续向宝山区人民法院提起诉讼，尽管胜诉，但执行环节却卡了壳：一方面，宝和嘉力公司名下已无可执行资产；另一方面，原始格子铺已被打破物理分割，法院最终只能中止执行。

　　记者实地走访发现，长江国际生活广场早已没了格子铺的影子。原本被切割成10-30平方米的微型产权单位，被运营方打通重新划块招商，如今商场内大量店铺空置，自动扶梯关停，消防通道堆满杂物。更让业主绝望的是，宝和嘉力公司正计划申请破产，一旦程序启动，上千名业主的租金债权可能化为乌有。

　　“法官说，我这铺子在哪都不知道了。”孙先生苦笑。购房合同中，商铺位置仅标注为“B区某段”，未明确四至范围，这种设计从根源上剥夺了业主的物权处置权。高境镇政府介入成立的业主委员会，目前正面临艰难抉择：若恢复原始分割，需承担数百万元改造费用；若继续整体出租，又难以协调上千名业主的收益分配。这种集体决策困境，恰恰印证了格子铺模式“分散产权、统一管理”的先天矛盾。

　　长江国际生活广场的悲剧并非孤例。全国类似纠纷中，87%涉及售后返租项目，投资者平均损失达购房款的65%。资深房产律师王强提醒：“格子铺风险远超独立商铺，其回报率承诺往往建立在虚构的招商数据上。”

　　当蔡先生站在长江国际生活广场锈蚀的自动扶梯前，他手中的购房合同已成废纸。这场持续八年的投资噩梦，不仅是个体的财富悲剧，更是整个行业信用崩塌的缩影。在商业地产的狂飙突进中，如何守住法律与道德的底线，让投资回归理性，或许是这场风波留给社会最深刻的追问。