香港新闻网8月26日电  香港的居者有其屋计划（居屋）是中低收入家庭实现置业梦想的重要途径，然而居屋第二市场长期存在结构性问题，以致未能成为一手居屋的有效替代选项。立法会议员、房屋委员会委员梁文广今日（8月26日）就“优化居屋第二市场”发表研究报告，分析现行居屋第二市场存在三大核心问题：（一）“白居二”申请人数众多，但配额严重不足；（二）第二市场供需配对效率低；（三）部分二手居屋单位在补地价后流入私人市场，变相削弱第二市场供应。

梁文广就此提出六项优化建议：

1.调整公营房屋租售比例至5:5，增加一手居屋供应

2002年至2011年间，政府宣布停售及停建居屋，导致居屋供应出现十年断层，2014年至2024年的白表居屋申请更平均超额63倍，可见供应严重落后于需求。公营房屋的租售比例未来将逐步由7:3调整为6:4，建议该比例可进一步调整至5:5，以增加居屋供应。公屋旨在保障低收入群体，但资源过度集中会增加财政压力，例如2024年的公屋补贴已高达约200亿元。与此同时，居屋供应不足会导致中低收入家庭和年轻人难以置业，将租售比例调整至5:5可优化资源分配，鼓励市民循置业阶梯向上流动。

2.逐步限制新落成居屋补地价后于公开市场出售

每年平均约有435至917个居屋二手单位经补地价后流入私人市场。虽然现时居屋设有限售期，已有效减少公开市场炒卖，但进一步限制补地价可将更多单位保留在第二市场，引导居屋回归自住用途。为平衡业主权益与公共利益，未来可试行分隔市场，初期在部分新居屋项目（如新界区或中小型屋苑）试行“不可补地价”安排，或采用“先认购后建屋”模式，测试市民接受度。若反应良好，则可逐步推广至所有新居屋。

3.扩展楼换楼计划，优化居二整体资源分配及流转

目前“长者业主楼换楼先导计划”仅限于房协单位，而房协仅有千多个合资格全长者户，参与人数有限。建议推出“居二市场楼换楼试行计划”，并将适用范围扩大至房委会的居屋单位，适用对象扩展至有家庭结构变化的业主，包括同住子女已迁出的父母业主、因子女出生而有换楼需要的业主等。换楼范围不设面积升降限制，由买卖双方协商，例如退休业主可换小单位，有育儿需要的家庭可换大单位。另外，在现时计划下，长者难以获取即时的单位配对资讯，房协及房委会可与地产代理合作，建立专属的“长者楼换楼单位清单”，或仿傚新加坡设官方转售门户，增加资讯流通。

4.逐步提升“白居二”配额，增强市场流动性

在提升居屋第二市场的流转效率后，为回应市民对居屋的强烈需求，建议逐步增加“白居二”配额，由2026年起增至9,000个，未来视乎市场反应分阶段调整至1.2万个配额，并以取消配额限制为最终目标。另外，“白居二”计划可设有候补机制，如获得配额的申请者最后放弃购买二手居屋，该配额可转让至同期其余落选申请者，让有需要人士可及早购买单位。

5.设“升级居屋”类别，铺设居屋置业阶梯

为增加私楼外的置业阶梯选择，让市民不一定要透过购买私楼以改善居住质素，建议政府把部分新建居屋划为“升级居屋”，参考新加坡的“PRIME组屋”机制，将居屋按地段、单位面积、设施配套等划分等级，例如可将新发展区的居屋项目划为“升级居屋”，推出更多大单位、设有会所等，同时将“升级居屋”的入息限额提高，让更多无法负担私楼的市民有另一个置业选择，铺设居屋内的多重置业阶梯。

6.稳定居屋第二市场价格，确保可负担性

居二市场准买家数目因配额提高而增加，未来可能再推高第二市场的价格。为此，建议政府在一般情况下容许居二市场自由交易，但在必要时可建立价格指引。若居屋第二市场出现严重炒卖情况，政府可参考新加坡模式，以房委会估值或同区成交价为参考，设定第二市场的价格指引，确保二手居屋单位价格的可负担性。

梁文广表示明白房屋政策难以一蹴而就，必须经过充分的酝酿与前期准备。然而正因如此，更应及早筹谋、凝聚共识。他期望在未来公营房屋供应趋向稳定充足后，政府能够逐步调整租售比例，持续增加居屋供应，助力更多市民实现置业愿望。梁文广稍后会向特首政策组、房屋局等相关部门提交研究报告，呼吁社会各界共同建言献策、集思广益，完善置业阶梯，让市民安居乐业。（完）