国际公共政策顾问机构Demographia近期公布2025年度国际住宅负担能力报告，香港连续15年位列全球楼价最难负担城市，最新负担比率为14.4倍，意味著市民要不吃不喝14.4年才能付清楼价。虽然香港的房价依然属于最难负担，但与其他先进城市比较，差距已经明显收窄，香港的指数为14.4，澳大利亚悉尼为13.8、美国圣荷西12.1、加拿大温哥华11.8、美国洛杉矶11.2，以上城市依序位列第一至第五位。

家庭入息计算方法有差异

如果大家细心留意，就会发现这些全球楼价最难负担的城市，都是最先进的国际都市，甚至是创新科技和最宜居的城市。虽然全球出生率出现下降，但以上地方的人口却一直在增加，证明这些城市受到世人向往。同时也说明一个地方是否受欢迎，与楼价高低没有直接关系；相反是因为一个地方受欢迎，吸引更多的人进来，才有机会推高楼价。有趣的是，香港楼价最难负担，但港人自置物业的数量却最多，这又证明高楼价并没有吓倒所有人，人们依然很乐意买房。或许买不起楼的人会比较埋怨，这是可以理解的，要怪就怪为何人家比自己强，为何还有那么多人买得起楼。

其实，这些城市本身就对买楼负担的计算方法有差异，香港是计算所有人（包括内地、南亚裔的基层新移民），全部港人家庭的平均中位数入息，得出负担比率为14.4年；而美国、澳洲和新加坡等城市是以拥有正式当地居民身分的人来计算，也就是说，那些只有居民证的低收入新移民，以及没有拿到绿卡和没有正式成为公民的新移民，并没有计算在内，因此他们的市民从表面上看整体的收入较高，买楼负担比率才会相对较低。假如北上广深等内地一线城市，都像香港一样连刚进来的新移民都全部计算上去，那么这些内地一线城市的负担比率肯定比香港高很多，据说深圳的负担比率就高达60倍。

入住公屋是暂时  自置居所是目标

坊间大多数人认为高楼价是贬义词，其实并不尽然。高楼价是褒扬还是贬低，只能从个人的身分和角度来衡量。如果楼价持续高企，对于想上车买楼自住的人来说，会感到十分沮丧或者力不从心，自然就不喜欢；然而假如楼市大跌，对于港府的土地财政和库房收入，却会带来严重影响，而一百二十几万名小业主财富缩水，也会直接影响消费意欲，造成饮食零售等行业萎缩，甚至倒闭，骨牌效应之下，又进一步影响就业市场。难怪至今仍然有不少人的人生奋斗目标，是成功获取公屋上楼。进驻公屋是不是奋斗目标，笔者不敢苟同，但我建议港府多兴建公营房屋，尤其是兴建资助房屋和居屋之类，让年轻一代拥有自己的物业，会更有幸福感和获得感。

喜见公屋一般申请者的综合轮候时间，首次降至5.1年的低位，是2018年第一季以来的最低位；对比今届特区政府上任前的最高6.1年，缩短了一年。其实5年的时间不算很长，比起那些基层新移民要等到获得香港永久身分证后，才有资格申请公屋，要快了很多很多。笔者希望港人申请入住公屋只是暂时的目标，等到收入增加储够了首期，有能力的时候应该自置居所，也交出公屋给其他更有需要的人。话说回来，虽然买楼有风险，但是不买楼也有风险，许多人总是担忧楼价大跌会损失惨重，可是有没有想过，有能力的时候不买楼而选择租楼，会是白交租给别人，在利率开始下调的今天，供楼利息低过租金支出，便已释出强烈的买楼讯号。

（本文作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长蔡志忠）

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