香港是百花齐放的城市，虽然同处一个地方，但是不同行业的发展前景却截然不同。港人的情绪为何总是起伏不定，原因是他们从事何种事业，就会有何种心情。假如从事金融投行、股市IPO、教育事业和AI Web3等行业，当然前程似锦，心情乐观开朗。不过，如果经营地产行业或从事饮食零售等传统行业，那又是另一个世界，这些港人对经济前景相对较为悲观。一个小小的城市，承载著两种不同的价值观，乐观的人看到的是正面的信息，喜欢打开电视和阅读报章的真实新闻；悲观者却总是看到负面的评论，乐于上网到YouTube看唱跌楼股的视频。

今天我们就来讲讲传统行业的前景，究竟真有那么悲观吗？先说地产业，其实新楼盘销售成绩很亮丽，据美联物业报导，仅7月份上半月(截至15日)成交量已达1,085宗，今年一手住宅成交量在不足7个月内已突破万宗大关，累计达10,388宗，创近6年来最快突破此水平纪录。很明显新楼巿场非常兴旺，吸纳了大量巿场资金，这一部分大大纾缓地产商资金压力，尤其是著名的大型发展商；而二手楼巿场也见去货颇快，笋盘买少见少，整个住宅市场重现活力，你可以说发展商开盘仍然保守，价格卖得很便宜，然而一个好市场的出现，从来都是由平开始卖到贵的。我相信，当利率下调趋势形成，楼市就可望止跌回升。

利率下调趋势形成  住宅楼市重现活力

楼市的另一部份工商舖市场，的确仍然十分严峻，过去几年环球经济疲弱，香港商业楼宇供应过剩，市场难以消化，使得价格不断下降，至今似乎仍然跌势未止。不过，也由于价格跌幅高达5至6成，引起市场瞩目，并出现“捞底”情况。近期商厦成交频密，尤其是港岛核心区甲级写字楼，虽然成交价屡创近年新低，但是银码动不动就是“亿亿声”，可见实力买家已经开始进场。大家可以形容是业主急于套现，不惜代价只求出货，但是从另一个角度看，却也可以解读为投资者和用家在趁低吸纳，今天核心甲级写字楼每呎售价只是1.5万至2万元左右，此价格连买地建楼加上利息等等的总成本都不够，将来港府如何继续靠卖地增加库房收入？相信这种现象不会长期存在。

商舖的前景又如何？前几年受新冠疫情冲击，店舖生意大受影响。好不容易挨过了疫情，却遇上港人北上消费成风，邻近深圳珠海边界的上水粉岭屯门一带，每逢周末反而人烟稀少；而内地客南下香港购物消费模式改变，豪客不复存在，广东客倾向于即日来回，不留港过夜，引致商店旺丁不旺财。店舖租售价格同样累跌4至6成不等，继前年政府推出“禁止追租条例”后，租金已经大幅下调，绝大多数的商舖业主均肯作出减租行动，愿意与租户共度时艰。如果说还有个别业主不肯减租，相信是市区大型商场的业主财团，由于中介只倾向推介内地饮食和零售店进入大型商场，好让他们可作短期宣传品牌之用，因此通常出价比市价高很多，导致大型商场的租金相对比较坚挺。

商舖租金大幅下调   零售总销货价值回升

总括来说，商厦和店舖的租售价均出现大幅下调，引致一部分中小地产商和物业投资者出现财困，难免出现汰弱留强情况，不过整体而言仍然没有恶化。日前金管局最新报告指出：“虽然整体资产质素稍为转差，但整体风险仍属可控。”此外，政府方面也作一些支援措施，例如停售商业用地、容许商厦改装成学生宿舍用途等，这些都有助改善商厦市场；实施深圳居民一签多行政策，以及启德体育园的隆重开幕等，成功带动一连串的大型盛事展开，也为商店的消费市场带来正面支持。悲观者看不见金融市场如日中天，只看到零售饮食店的“倒闭潮”，由于“百分百特惠担保贷款”等的坏帐无可避免地急增，商舖关闭潮仍会持续一段时间。

不过，市场上仍有一些诚实守信的经营者，广东有句俗语：“一鸡死一鸡鸣”，乐观者看到的是机会，由于租金已经大幅回调，市面上仍有不少新店开张，笔者近期几乎每个月都送出几个花蓝庆贺朋友新店开张。不少零售品牌店出现抢购潮，饮食名店也经常见到排队人龙，有些更是长期需要提前“Book枱”。再看看香港整体消费数字并没有明显下跌，便知道消费市场并非大家想像中那么差。政府统计处公布，今年5月零售业总销货价值的临时估计为313亿元，甚至较去年同期上升2.4%。我们身处人工智能AI创新的大时代，不可能一成不变就能安逸生存，勇于将传统行业转变转型，才能不被时代淘汰，以乐观的态度看待未来，积极进取坚守承诺，方可战胜挑战，渡过难关。

（作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长）