香港特区行政长官李家超将于9月16日在立法会大会正式公布香港第一个五年规划，并随之发表2026年施政报告。据报导规划涵盖的主要范畴有：一，经济与产业：订立未来五年的发展愿景与策略方向。二，空间规划与基建：加快北部都会区建设，推进地区空间规划。三，绿色转型：推动环境保护与可持续发展。四，民生福祉：涵盖医疗、教育、房屋、福利、安老及人才策略等范畴。这是一份令人期待的规划篮图，“南金融、北创科”的格局已经形成，北部都会区必将全力加快建设之外，南金融传统区域也需要进一步巩固发展。

虽然目前金融市场持续兴旺，住宅楼市也维持良好势头，可是工商舖市场却仍然十分低迷。未知即将公布的五年规划或施政报告，有没有支援工商舖的措施？笔者多次指出，香港工商舖不复苏，经济不会真正复苏，试问当大家走进街道或外地游客光临，看到满街都是吉舖，会觉得是繁荣景象吗？再想想如果中环甲级写字楼到处空置，是否又代表商业环境不佳、企业不敢进驻或扩大投资呢？还好，近年来外资企业和中资机构大举进军中区、金钟和会展中心一带，使甲级商厦的空置率明显得到改善。

商舖方面，到处吉舖的情况仍然未能改变，其中银行不肯贷款引致买卖交易稀疏，商舖未能转手予新买家，是吉舖难以改善的原因。外界质疑业主不肯减租，现实中是否租金昂贵令商舖经营困难？笔者可以认真地告诉大家，大商场租金或许相对比较“硬净”，小业主的街舖租金是一减二减又再三地减。本港的舖租已回到15年前，比深圳旺区更便宜是真的。其实，业主与租客的关系唇齿相依，租客生意不好交不了租，业主为挽留租客肯定要减租让其能够继续经营，否则生意倒闭舖位交吉对业主根本没有好处。相反，市道不好，业主经常被租客减租、拖租甚至长期不交租，业主一方面要正常供楼，另一方面经常遇到租霸，又需要通过漫长的程序才能收楼，长期收不到稳定的租金，他们的压力又有谁能够理解？

商舖复苏对经济至关重要

营商环境变差，是很多方面出了问题，例如冷管费为什么这么高、比内地高出5-10倍不等？很多人不知道，香港的电梯、冷气系统都是被垄断或者寡头垄断的，保养费及维修费全球数一数二最贵，这些综合加起来形成的管理费，几乎是舖租的三份之一。试问，如此昂贵的营商成本，小商户与小业主如何生存？当局需要在规管业主立案法团运作的乱象之后，也该对这些行业作适当的监管，要引进更多相关公司进入本港，减少行业垄断和滥收费用情况，否则电梯公司每年有海量投诉，也可以长期爱理不理，一样能够顺利续牌过渡。

香港商舖市场的兴衰，的确是本地实体经济最直接的“寒暑表”。商舖空置率高企、租金承压、街舖转型，背后折射出香港整体经济结构与消费模式的深层次转变，消费模式转移，市民北上深圳等大湾区城市消费成风，加上网购冲击，本地零售与餐饮业传统的本地客源被大幅分流。此外，旅客消费开始转型，访港旅客由过去的疯狂购物转为体验式观光与深度游，对传统珠宝、名牌及零售店的依赖显著降低。高营运成本也带来压力，尽管租金已由高峰期大幅回落，但人工、食材、冷管费及营运成本依然偏高，令中小型商户经营困难。

楼价爆煲工作难保

为何商舖复苏对整体经济至关重要？首先能够稳定就业市场，零售、餐饮及服务业吸纳了大量基层与中层劳动人口，商舖运作旺盛才能带动就业与薪酬增长；资产价值直接与财富效应相关，商业地产是本港金融与投资体系的重要一环，商舖物业估值稳定有助于维持金融体系健康及市民的消费信心；国际城市需要有活力与吸引力，繁荣的街道与多样化的店舖是香港作为国际旅游目的地与多元都市的核心魅力。街道上吉舖林立、街景萧条，的确让市民与旅客感到失落，这也反映出香港实体经济在转型期中所承受的巨大压力。

不要以为租金便宜便有很多好处，租金便宜价格自然也便宜。假如业主资产腰斩，出现银行Call Loan，中小企业连本都蚀掉，哪有钱消费？商厦低迷、吉舖遍地，失业率上升，不是普罗大众的胜利，而是一场全民资产蒸发的灾难，最终是全港市民为之“埋单”。所谓“地产霸权”瓦解，换来的是“信贷霸权”冰封。如今银行对工商舖近乎发出“封杀令”，这种“人踩人”的做法，只会令资产价格跌入无底深渊。别天真以为楼价跌就有楼住，当经济瘫痪时连工作都难保。与其期待楼价爆煲，不如正视信贷紧缩的杀伤力，经济下行，从来没有人能够独善其身。

（本文作者为香港山西政协常委及召集人、香港专业地产顾问商会荣誉会长）

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