日前在一个会议上与老友黄律师碰面，老友劈头一句就问：“蔡总，恭喜你呀，地产市道好了，你一定很开心。不过，市道也转变得太快了吧，跌市才经历短短两三年，楼价怎么这么快又回升了。”笔者笑著回答：“不用恭喜我，应该恭喜香港，楼市气氛好转，经济就能够得以复苏。其实，本人早就在去年年中转为看好楼市，而楼价从去年下半年至今出现反弹是在预料之中，看看新楼的疯抢程度便可见一斑。”不单单是黄律师，坊间总觉得楼市只是下跌两三年而已，应该再跌多两三年才合理。笔者看法不一样，我认为跌市已维持将近7年，算是完成一个下跌周期，如今香港资金充裕，只要有小部分流入楼市，便足以撑起整个市场。

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这是真的，香港银行有超过19万亿元存款，只要有几个零头的资金流入楼市，便可以让楼市翻天覆地；更何况目前还有许多外地资金持续加速流进本港，楼市在不知不觉中忽然变得异常亢奋，新楼的成交量创出了新高。还好，虽然楼市畅旺带动经济好转，让零售总额出现双位数增长，然而楼价没有大幅上升。此外，楼市的7年下跌周期是如何计算岀来？其实，香港经济从2019年出现黑暴事件就开始走下坡，当年至今近7年，经历了黑暴事件、新冠疫情、加征关税和世界战乱等等，楼市都是处于下跌状态，整个周期出现成交量萎缩，产业链重创、业主资金链断裂等等；至于为何2021年楼价仍在高位，那是因为当时市场没有太多成交，偶尔的高价成交不能代表真正的市场状况，也不能作为计算楼价的指标，当时业主们宁愿不卖也不肯大减价，因为很多人仍然有足够的持货能力。

经历了漫长的下跌周期，终于迎来楼市复苏局面，笔者一直提倡将楼市分为两个市场，政府少一点干预私楼巿场才是好事。那么要如何做到令市民安居乐业？关键是同时把住屋成本压低，比如加大资助房屋（如居屋）的供应比例，根据市民购买能力和住屋需要，鼓励更多中低层市民上车置业，拥有自置物业就能找到归属感。要努力把公私房屋供应做大做稳，香港近年的政策重点是增加公营房屋供应、把公私营新供应比例维持在70:30，并改善既有公屋资源的运用。2026 年的目标仍然是继续缩短轮候时间，官方长远房屋策略亦把“鼓励上流、善用公屋、提升建屋效率、监管简朴房”列为主要方向。如何让市民真正住得轻松，除了加快建屋，还要扩大过渡性房屋、简约公屋和资助出售房屋，让不同收入阶层都有向上流动的住房阶梯。

中环中心巨额收购  商业大码成交涌现

营商环境方面，2026-27 预算案继续推动资本市场改革、公司迁册、创科投资与税务便利，目标是提升融资效率和企业落户意愿。坦白讲，香港能够吸引众多国内外企业的核心优势，不是低成本，而是经济自由度、资本效率高和进入大中华市场的门户功能。近期香港商业板块成交异常突出，大额交投不断涌现，尤其是一些中外企业、国际金融和银行机构均看好后市行情，继南洋银行、集友银行、大新金融、华侨银行（OCBC）等出手收购债仔物业，近日听闻拥有10层中环中心的星展银行（DBS），大手收购世茂集团许荣茂剩余的6层中环中心，成为拥有16层中环中心的最大业主，成交额可能高达20几亿至30亿港元，高层海景呎价在港币$20,000元以上。这说明买家看好本港前景，用真金白银对香港投下神圣一票。如果香港几家主要的银行都愿意对债仔伸出援手，香港商业物业市场早已恢复正常。

香港还有什么优势呢？税制简单、税率相对低，且公司没有股息或利息预扣税，对跨国企业作为区域总部、财资中心和投资控股特别有吸引力。普通法制度、契约执行和法治环境成熟，令外资在合规、融资、并购和争议解决上更有可预测性。资金自由流动、联系汇率和深厚金融市场，方便跨境资金调度、IPO、再融资和风险管理。作为连接内地与国际市场的平台，香港特别适合需要同时处理中国业务和全球资本的企业。2026 年预算继续推动资本市场改革、再保险/迁册、基金与家办税务优化，显示政策仍在强化对外资的吸引力。香港投资推广署（InvestHK ）在 2025 年协助560 间海外及内地公司落户或扩张，创出历史新高，显示外资对香港商业环境充满信心。

（本文作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长）

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