香港中通社4月7日电（香港中通社记者 张明臻）在香港写字楼与商铺市场仍处周期性底部徘徊之际，两大全新物业投资赛道正在快速崛起——学生宿舍与简朴房改造，正成为2026年香港房地产市场的投资焦点。

3月25日，中原集团旗下中原投资以15.18亿，购入位于九龙城的富豪东方酒店，计划改装成学生公寓，料可以提供约1500个床位。香港中通社图片

学生宿舍的投资热潮，根植于香港教育政策。2026/27学年起，八所资助专上院校非本地生自费就学人数上限增至50%，市场预计2029/30学年整体非本地生人数将达37000人。

然而，宿位供应远跟不上需求。根据立法会文件，2024/25学年学生宿舍总数约4.4万个，全日制本地及非本地本科生及研究生却达19.2万人，市场普遍估算床位缺口高达7万至10万个。

供需失衡直接推高租金。目前，私人学生宿舍月租介乎5200至14800港元，过去12个月租金升幅达15%。

2025年7月，政府推出“城中学舍计划”，允许将商业大厦改作学生宿舍时免却改划手续，且保留过剩地积比，为市场提供政策支持，令学生宿舍大行其道。

资金闻风而动。去年1月至10月，涉及酒店、宾馆及整幢住宅改作学生宿舍的成交有16宗，金额超61亿港元。2026年热度有增无减，3月华润隆地以约9.53亿港元购入一间酒店，计划改造为学生公寓，提供约900个宿位。旺角一幢酒店以1.7亿港元放售，整幢租予学生宿舍，月租收入约37万港元。

万通集团亦将旗下一间酒店以1.84亿港元售出，新业主计划改做学生宿舍。总经理罗启邦对记者坦言，旗下另一间酒店也已租出做学生宿舍。物业做酒店的价值虽然还可以，访港旅客和酒店房价一直在升，但酒店需大量人手运营，改作学生宿舍利润更高。

“整理手下物业后，未来投资焦点将关注单栋住宅旧楼，改造成政府讲的热切的简朴房。”

市场另一焦点，简朴房制度3月1日正式启动，目的是为了有序告别劣质“㓥房”。条例规定，须满足8平方米最低面积、2.3米楼底高度、设独立厕所等八项标准；以解决㓥房存在的消防、安全、卫生等隐患。

据估算，约三成㓥房需较大规模整改，主要因未能达标8平方米面积要求，其余七成只需较小改动。装修业界指出，改装连核证每单位最少花费约13.5万至16万港元，市场庞大，业界已纷纷瞄准商机。

罗启邦对记者指出，看好有四五十年楼龄的旧楼，这些旧楼地理位置好、每平价格低、门面阔好改造、采光也好，符合政府对简朴房的要求。

“一些过渡临时性房屋很远，可能在天水围之类的地方，上班族愿意花费万元左右租个装修新、位置好的简朴房。”他透露，了解到有简朴房3日刚装修好，5日就有人入住，可以说供不应求。整体而言，他对香港有人住的物业前景就比较看好。

无论是学生宿舍还是简朴房改造，投资热度背后有著共同的政策驱动力。香港正通过“留学香港”与“解决㓥房”两大政策方向，同时优化高端人才吸引与基层居住环境改善，催生地产市场两大结构性投资机会，吸引资本加速布局。（完）