“未缴车位费不抬杆”属违法催缴

　　【“未缴车位费不抬杆”属违法催缴】近日，成都崇州宁夏中房西江悦小区物业设置的道闸系统，对未缴纳车位管理费的业主不予识别，必须由保安人工操作抬杆。有业主向“问政四川”投诉后，崇州市住建局回复称，这是“按照物业合同约定收取车位管理费”。然而，这一回应立即引发法律界人士的强烈质疑。对此，不少网友疑惑“未缴车位费不抬杆”这究竟是物业的合法管理手段，还是一种赤裸裸的侵权行为？律师胡磊对此明确表示：崇州市住建局的回应“欠妥”。他指出，道闸系统的识别规则由物业设定，所谓“未缴费需人工抬杆”，实质上是物业变相催缴管理费的手段。这种方式往往导致“人工”操作不及时，尤其是在上下班高峰时段易造成拥堵，给业主带来不便和心理压力。这绝非胡律师的一家之言。2025年12月8日，最高人民法院发布了5个物业服务合同纠纷典型案例，其中第一个案例就直接回应了这一问题。案情显示，某小区业主张某因欠交物业费，被物业公司禁止使用单元电梯及门禁系统。法院审理后明确认定：张某虽欠交物业费，但物业公司不应以不给业主激活门禁卡、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。

　　最高法在典型案例的“典型意义”一栏中直指要害：物业服务人以限制门禁系统使用等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度。 业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人应当通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维权，而非以影响业主正常生活的方式催交。

　　《民法典》第九百四十四条第三款的规定同样清晰：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。法律虽未明确列举“限制门禁”，但最高人民法院通过典型案例释放出明确信号——禁止使用门禁系统，与断水断电在本质上并无二致，都属于不当的“私力救济”。

　　“未缴车位费不抬杆”绝非个例，它只是物业“以费控门”乱象的一个缩影。从限制门禁卡，到封锁电梯使用，再到拒绝录入车牌，各种违法催缴手段层出不穷。

　　2024年11月，《扬子晚报》报道了南京的一起典型案例。业主董先生因未及时缴纳车位管理费，被物业限制车辆出入，每次通行都需多次交涉。董先生诉至法院后，法官明确释明：物业以限制业主出行方式催缴费用，属于滥用权利。 值得注意的是，新修订的《南京市住宅物业管理条例》第52条也明确规定，物业服务企业不得利用门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。

　　成都青羊区佳兆业广场一位业主的经历更为生动。他回忆道，一旦忘记缴纳车位管理费，车辆驶出车库时就会被拦在坡道上，需高声呼叫保安放行。而保安的做法往往是先催缴费用，而非第一时间放行。“遇到这种情况呼叫放行时，保安第一时间一般不会开闸，而是走到车前提醒你‘费用到期了’，再告诉你这里就可以缴。一番交涉之后才会放行。很多时候后面会堵一长串狂按喇叭的车。这已经不是保安一个人在催缴费用了，而是后面的车主都在帮着催缴。”

　　江宁开发区法院法官钟诗蔚对此的点评值得深思：物业的职能是提供服务和管理，应通过提升服务质量提高交费率。若业主逾期未支付费用，物业公司可催告其在合理期限内支付，协商或调解不成可提起诉讼或申请仲裁，而非采取限制通行的方式。

　　那么，为何物业公司如此热衷于“以费控门”？这背后，折射出的是整个物业管理行业日益严峻的生存困境。

　　克而瑞物管研究中心数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。中物智库调研数据显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率仅82.3%，较上年同期减少2.4个百分点。回溯历史，这一数据较2020年左右的93%高点，已下滑约10个百分点。

　　收缴率持续走低的同时，业主满意度也在同步下滑。中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分。安保、保洁、绿化、维修等基础服务的投诉率显著上升，其中“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主诟病的焦点。

　　克而瑞物管在报告中指出，收缴困境源于“政策、市场与业主行为的三重挤压”。近年来多地出台物业费政府指导价政策，部分业主存在“不降不缴”或“服务未明显改善就不缴费”的观望心态；同时居民收入预期不稳定，对物业费等固定支出的敏感度提升，导致部分业主延迟或拒绝缴纳物业费。

　　正是在这一背景下，部分物业公司选择了最粗暴的应对方式——以限制通行作为“逼缴”手段。然而，正如最高法在典型案例中所言，这种做法“往往加剧双方的矛盾”，并不能真正解决问题。

　　中物智库在报告中指出，物业管理行业已经走过了“依附地产、粗放增长”的上半场，全面进入“独立运营、精耕细作”的下半场。满意度与收缴率的双降，是行业长期积累矛盾的集中爆发，也是转型阵痛的必然体现。

　　如何破局？最高法的典型案例给出了答案。在某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案中，法院前往小区开展巡回审理，现场以案释法，促使物业公司与业主当场签订调解协议，并根据物业服务实际情况确定物业费支付标准。这一做法最终成功化解了小区百余件潜在纠纷，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。胡磊律师的提醒值得每一位业主和物业公司铭记：业主应积极履行缴费义务，同时物业需通过合法途径维权，双方善意沟通配合，共同营造和谐的小区环境。“但无论如何，业主才是小区的主人，物业在任何情况下都无权限制业主自由出入小区。”

　　回到成都崇州那个小区的案例，当业主车辆被堵在自家门口时，物业或许忘了最根本的一点：业主购买的不只是一套房子，更是对小区共有部分的共同所有权。门禁、道闸、电梯，从来不是物业的“讨债工具”，而是业主的回家之路。堵在门口的车，终会驶入车库；而不抬杆的道闸，终将抬起的，不应是对法律的藐视，而应是服务意识的觉醒。