“国有房东”开始降租

　　【“国有房东”开始降租】房租年年涨的时代，正在被改写。近期，西安、珠海等城市相继出台政策，对保障性租赁住房实施租金优惠，最高降幅达50%。曾经以价格刚性著称的“国有房东”，如今也开始主动降价了。3月初，西安市住建局发布通知，外来务工人员选择保障性租赁住房优惠活动项目时，租金价格可享受10%到50%的优惠。几乎同一时间，珠海万山海洋开发试验区住建局宣布，东澳岛南沙湾片区保障性租赁住房租金按评估租金的70%收取，已于1月1日起实施。

　　在本身就具备相对价格优势的情况下，国有房东为何还要降租？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，背后有三重考量：一是保租房面临出租率提升的压力；二是租客对租金敏感，特别是年轻人、新市民和灵活就业人群，需要在租金上给予扶持；三是各地开年给企业招工减负，降低用工成本，同时也为了吸引人口和人才。

　　保租房的集中入市，正在改变整个租赁市场的供需格局。据克而瑞长租统计，截至2025年年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已超过20%，同比涨幅达5.41%，大大领先于房企系及资管系企业。2025年，国企系住房租赁规模增长超9万间，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。

　　与此同时，越来越多“国家队”下场收房。今年1月，湖南省政府提出推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房；2月，上海收购二手房用于保障性租赁住房实质性启动，浦东、静安、徐汇作为首批试点。今年的政府工作报告也明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

　　保租房大规模入市，已经开始对整体房租水平产生影响。克而瑞长租数据显示，全国核心15城平均租金同比降幅达3.3%，为近五年低位。2025年全年仅北京、广州两城租金同比上涨，成都、重庆、杭州三城降幅超过7%。今年1月，核心8城（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、武汉）集中式公寓整体租金环比下降0.8%，同比下降2.5%。

　　李宇嘉指出，保租房以其较低租金、保障属性特征，本来与纯市场化租赁存在差异化竞争，但由于现实中两者存在交集，加上不少房东和租客都认为“保租房与市场租赁房差不多”，导致在保租房供应大的区域，前者对市场租赁造成分流，保租房低租金还可能引发租金下跌的市场预期。

　　龙湖冠寓方面坦言，过去两年保租房集中入市确实在部分城市的局部区域形成了供给压力，客观上加剧了空置率管控难度。“对于市场化长租公寓而言，这是一个需要直面的经营环境变化。”

　　有房企系长租公寓人士直言：“国有房东开始降租，也意味着整个租赁市场正在进入一个深度调整期，行业洗牌将加速。”

　　不过，保租房也有其短板。李宇嘉分析，受限于成本和标准化要求，保租房往往户型单一、装修风格统一且偏保守，缺乏个性化和品质感，而市场化租赁企业恰好能解决这些问题。他建议市场化租赁企业打造深度社群运营与服务体系，建立基于兴趣的社群，推出管家式服务，推进职住联动，形成差异化竞争。

　　龙湖冠寓方面表示，既参与保租房的运营托管，也坚守市场化产品线，这种组合策略能有效分散单一市场波动的风险。“有规模、有品牌、有运营能力的专业机构，反而可能在这一过程中获得整合机会。这是挑战，但对冠寓而言，也是验证长期主义价值的窗口。”

　　据克而瑞长租不完全统计，2026年2月，22城共计新开24个典型集中式公寓项目，新增房源超12000套（间），其中保租房项目占比约85%，依旧主导市场供应。预计2026年新增保租房规模约19.9万套，供应持续放量下，租金整体仍将承压。

　　从“房租年年涨”到“国有房东主动降”，租赁市场正在经历一场深刻变革。对于租客而言，这意味着更多的选择和更低的居住成本；对于市场而言，这预示着行业正从规模扩张转向质量竞争的新阶段。正如龙湖冠寓方面所言，这是挑战，也是验证长期主义价值的窗口。