楼市的小阳春已经来临，尤其是一手新楼巿场，从地产商开始成功投地可见一斑。市区大型新楼盘成交畅旺，源于发展商订价贴近市场，即使首批卖得好，再推加价也很温和，个别豪宅物业采取惜售方式另当别论。为何新楼这么好卖？主要有以下几点：订价表面上看起来很高，其实买家有即供折扣、现金回赠、印花税回赠等，折实通常可以平一至两成；付款方法灵活，首期比较少，一手有建期、即供、发展商一按二按等，银行通常估到价，职员态度友善，按揭成数较易做到足，买一手容易过买二手；物业包装同配套吸引，新盘有大型会所、智能家电、靓 lobby、礼宾服务，设计迎合年轻家庭口味，对首次上车者或换楼一族吸引力大过二手屋苑。

二手楼为何有价无市？业主面对新楼折实价的挑战，多数仍缅怀过去的高价位不肯减价，买家又不肯高追，成交自然缩水；银行对二手楼的估值较保守，买方较难承造按揭，特别是楼龄高、质素一般的屋苑，买家要加大首期或担心借不到钱，宁愿转投一手有发展商按揭的新盘；旧楼竞争不及新盘，大部分的二手屋苑没有新型会所设施，外观和间隔都是旧年代的设计，相比之下不够潮流；二手楼的楼龄旧、维修负担不确定，楼龄三、四十年甚至五十年以上的物业，可能面临大维修、强制验楼及验窗，买家要预备十几万到几十万来做维修基金，心理上打折扣，出价自然保守，业主又不肯减价，市场就变成拉锯局面。

近年二手楼缺乏吸引力，引致价格越跑越落后，的确有许多原因，买方不会无缘无故不喜欢二手楼。除了楼龄较旧、设施不足之外，维修负担及管理混乱是二手楼被遗弃的主要因素。尤其是一些成立大厦立案法团的屋苑或旧楼，由于法团成员权力过大，打著政府鼓励大厦成立法团口号，长期利用职权及大量的授权票等，勾结有势力人士参与投标大维修及各项工程，并任意欺凌商舖及其他小业主，这些不良作风早已众所周知。呼吁当局重新收紧法团规则，务必派专人主导法团会议和维修工程，并必须严加监督法团成员，不能让不当勾结及贪污行为继续进行下去。否则有一天，大量的大厦维修工程贪污事件持续曝光，香港在世人面前的廉结形象将会严重受损。

回说香港住宅物业市场，尽管二手市场跑输给一手新楼，今年住宅楼价总体还是看升5%至8%，从久违的新楼巿场出现如此畅销情况看来，资金正在加速投进物业市场。资金率先投入住宅是因为刚需强劲，以及利率较低，香港住宅按揭供楼利率普遍在2.75%-3%左右，而商业物业在4%-5%，存在不公平的现象。这个现象有没有机会转变？笔者认为绝对有，转机将在下半年出现。长期坚持高息主义的美联储局主席鲍威尔今年5月离任已成定局，届时美联储加快减息是必然结果，虽然香港未必立刻跟著减最优惠利率（Prime Rate），对住宅帮助不会太大，但银行拆息（Hibor）一定会跟随减，香港商业地产的春天将会来临。

Hibor减意味著甚么？众多中小地产商和物业投资者财政压力得到减轻，负资产和银主盘的减少，对稳定金融市场起很大帮助。从美联储减息预期至美息期货的反映，港元拆息趋向回落及银行同业成本下降，达至商业贷款利率调低。利好因素包括：1，减低新收购的杠杆成本：投资写字楼、商舖、工厦重置成本高，普遍用大量杠杆，融资成本每降25点子，年化报酬都会被拉高。2，降低业主持货压力：按揭供楼压力下降，有能力拒绝不再割价求售，令业主议价空间改善。3，吸引收益型资金回流：当美国短债息口回落，而本地高息 REIT、优质写字楼净回报有所提升，利差扩阔，自然吸引更多保险基金、家族办公室、内地资金买入。商业地产将步住宅市场后麈，预期今年下半年，美国进入加快减息时期，香港银行资金需要寻找投资项目，严重超跌的商业地产，将会是用家、投资者追捧对象，加上总部经济效应扩大，核心区甲级商厦价格可以从谷底明显反弹！

（本文作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长）