尽管过去几年香港住宅价格跑输大市，落后于其他国际城市，但是也不能因为今天经济有所好转，就要让楼价大幅回升。笔者认为，在香港目前的环境下，楼价最好温和向上，近月多个研究机构预测，今年及未来一两年的楼价升幅大致在约 3%–10% 之间，属于温和回升，而非重现过去那种一年升几成的急升周期。

为何楼价不能升得过急？是因为如果楼价在短时间内急升，实质负担能力会急剧恶化，中产以上都要加大杠杆（增加借贷）才能上到车，金融体系的系统性风险就会同步放大。根据过往经验，从2003–2021 的长升浪中显示，急升后通常迎来较长时间的调整或大回吐，对经济和家庭资产负债表的伤害更大。香港处于偏高息的环境，如果楼价升得比收入和租金快很多，很容易变成价格升、成交缩、风险升的假繁荣景象。

如果楼市有序恢复正常交易量，再配合利率有机会逐步回落，供应在 2026之后收缩，令市场慢慢由库存较多转为略为紧张。这种节奏有利成交和用家入市，符合港府的政策目标，恢复合理流转，让成交回到健康水平、改善住屋问题，同时避免再制造一个难以收拾的资产泡沫。如果是真正的自用刚需，温和向上的市况反而较安全，而不是博短期升幅，现时不少成交是由本地刚需及人才计划所带动。

对投资者而言，投资回报更多来自租金收入和价值上升，选盘要看租金回报率是否足以盖过利息及风险溢价。对发展商来说，现在不少分析都提到定价克制、加幅温和，有利于大盘短期内顺利清货，锁定合理利润，而不会因追价过急，导致销售停顿再被迫减价。从政策角度讲，它代表的是“以流转、供应与金融稳定为主”，而不是再过于利用楼市作为主要财富效应工具。

当利率下调   工商舖复苏

住宅是民生居住问题，成交畅顺价格合理就好，楼价最好不要大上大落。可是工商舖就需要回复正常，我们从三个角度来理解什么叫正常：首先是成交量，有稳定的买卖与租务活动，市场已不缺乏成交；其次是价格与租金，业主及投资者对未来有相对好的预期，评级机构指出，香港写字楼租金仍低于疫前水平，不过已开始好转，政府仍暂停新商业地拍卖以应对高空置；第三是空置与使用率，如今空置率从历史高位慢慢回落，市场有实际需求承接，核心区街舖空置率近年略有回落，租金出现轻微按季回升，这个就是回到较健康水平的信号。

在实体经济与就业方面，写字楼、商舖、物流物业都是服务经济活动的载体，若长期空置高企，代表经济活力不足，亦会削弱税收、就业及城市气氛。评级机构提到，高空置与结构性逆风正压抑商业地收购意愿。政府的土地收入与印花税收入在香港财政中比例显著下降，部分原因是为应对写字楼空置及需求疲弱而暂停商业地拍卖。长期冰封的商业市场不利于政府推进规划，例如北部都会区、物流用地等，专业机构就建议政府要重新评估物流需求与供应安排，避免供过于求拖累市场。

金融稳定与业主压力方面，持有工商舖的业主供楼利率较住宅高，利率高企多年令财政压力大，有评论指出要解开这个死结，需靠较明显的减息，特别是Hibor显著回落，才有利工商舖市场重整与复苏。商业交易与招标方面，商业地拍卖可由暂停、缩量，逐步回到有选择性供应，招标出价有竞争但不过热。私人市场方面，工商舖成交量稳定回升，银主盘比例下降，业主议价期拉短，都是市场向好的具体表现。

从以上几个角度看，要让商业物业市场恢复正常，就要让过于不理性的成交价减少，过去银主为了出货而出货，迫使商业物业成交价格暴跌，甚至跌至买入价的3-4成，这个非理性的现象很快就会结束。今天市场明显有好转，呼吁银行务必借贷予商业物业的买家，接受新经济与新估值，使空置、租金、成交、自用需求在新平衡点上重新运行，让经济慢慢复苏，助中小企业顺利渡过难关。

（本文作者为山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长蔡志忠）

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