物业躺着赚钱的日子到头了

　　【物业躺着赚钱的日子到头了】物业费终于降了，可给我们服务的物业公司却要走了，这种看似矛盾的局面正在全国多地小区上演。一边是业主们实实在在减了负，一边是物业行业迎来前所未有的剧烈震荡。对于家住湖北武汉的陈女士而言，2025年的一个好消息是，小区物业费从每月每平方米3元降至2.5元。她算了一笔账，100多平米的住房，一年能省下六百多元。这笔钱不算多，但实实在在减轻了家庭固定支出的负担。她的经历并非孤例，过去一年，仅武汉市便有超过40个小区的物业公司宣布下调物业费。这阵“降价风”从2024年开始，迅速从重庆、青岛、武汉等二线城市蔓延开来。一些小区的物业费降幅甚至高达20%至40%，一套100平米的房子，业主每年节省上千元的情况已不鲜见。然而，这场看起来是业主“胜利”的降价潮，很快带来了意想不到的结果：物业公司开始“用脚投票”了。热闹的“减负”背后，是行业“冰火两重天”的剧变：一边是业主们喜提减负，另一边，包括龙湖、中海、保利、万科在内的超10家头部物业企业，正陆续从服务多年的项目中“撤场”。这场席卷全国的物业费降价潮，并非凭空而来。其背后有两股关键力量在推动。第一股力量来自政府的主动调控。2024年以来，多个主要城市为回应民生关切，相继出台了针对前期物业服务的“政府指导价”政策，为物业费设置了“天花板”。例如，重庆规定中心城区有电梯住宅的物业费最高为1.9元/平方米/月。青岛则将普通住宅前期物业服务纳入政府指导价管理。这些政策旨在打破过去开发商主导定价、信息不透明的局面，其初衷是为了遏制不合理的收费行为。

　　第二股力量则来自业主们的主动争取。随着房地产市场进入调整期，业主对持有成本的敏感度显著提升。部分小区通过成立业委会、集体协商的方式，向物业公司施压，要求降低费用。

　　例如，杭州万固珺府小区的业委会成立后，便要求将物业费从2.8元降至2.2元。而重庆、武汉等地超过100个小区通过协商实现降价，正是业主集体力量增强的直接体现。

　　当降价潮遇上持续上涨的运营成本，物业公司的经营压力陡然增大。一位物业企业的高管直言，在一些“一刀切”的限价政策下，调整后的物业费甚至不足以覆盖小区的日常运维成本。

　　这份压力并非空穴来风。人力成本的刚性上涨、公共设施设备老化导致的维修费用激增，以及消防安全改造、垃圾分类等新增的合规性支出，都让物业公司的开支水涨船高。

　　更让物业公司头痛的是，与成本攀升同步出现的，还有物业费收缴率的持续低迷。中指研究院报告显示，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率已从高位下滑至2024年的88.17%，一年内大幅下降了超过4个百分点。业主欠费，特别是长期、大面积的欠费，直接导致物业公司现金流紧张，无法按时支付劳务和维保费用，服务质量随之滑坡，反过来又进一步加剧了业主拖欠费用的行为，形成恶性循环。

　　重庆凯美物业因超过一半业主长期欠费而撤出“居然雅素里”小区，以及中海物业因被拖欠近60万元物业费而退出鄂州双创之星小区，都是这一困境的真实写照。

　　在入不敷出的巨大压力下，许多物业公司做出了一个在过去难以想象的决定：主动撤离，不干了。一个标志性事件是杭州万固珺府小区的物业更换。该小区业委会要求物业费降价，服务方——隶属于上市公司的头部物业企业滨江物业，在经过综合考量后，最终选择不参加续聘，于2025年6月底正式撤场。

　　这一事件清晰地传递出一个信号：头部物业企业已经摒弃了过去“摊大饼”式的规模扩张策略，转而追求项目的“质量”和“效益”。对他们而言，与其在一个长期亏损、矛盾重重的项目中“内卷”，不如将资源投向更优质的赛道。

　　行业正在经历一场深刻的结构性调整。据克而瑞物管统计，仅2025年7-8月，公开披露物业主动撤场的项目就近50个。在2023年至2025年中期的两年半时间里，35家上市物业服务企业累计退出的管理面积更是超过了8亿平方米。这场洗牌意味着，过去那个开发商“肥水不流外人田”、物业公司“躺着也能赚钱”的粗放时代，正在终结。

　　市场的震荡倒逼行业思考新的生存之道。整个物业管理行业，正试图从单纯的价格战和规模战，转向以质量和创新为核心的价值战。

　　一个被行业寄予厚望的方向是回归 “质价相符” 的本质。未来，理想的模式可能是由物业公司提供不同等级、不同价格的“服务菜单”，由业主大会集体选择并监督执行，实现服务的“按质论价、优质优价”。

　　一些领先企业也开始探索更灵活、透明的商业模式。例如，万科物业试点的“弹性定价”模式，允许物业费根据成本变化和服务评级进行合理调整。部分企业则尝试提供精细化的“服务清单”，让业主清楚地知道每一分钱花在了哪里。

　　与此同时，科技应用成为降本增效的关键手段。通过部署物联网传感器、AI客服和智能巡检系统，物业公司可以在不显著增加人力成本的前提下，提升设备维护的预见性和客户响应的及时性。例如，利用智能漏水检测器，可以在水管爆裂前预警，避免更大损失和维修成本。

　　此外，拓展服务边界也是重要出路。许多物业企业不再局限于住宅，而是积极进军办公楼、医院、学校、公园场馆等非住宅业态，并向社区养老、宠物服务等增值领域延伸，寻找新的增长点。

　　要让小区长治久安，单靠任何一方都无法实现。构建健康、可持续的社区物业服务新生态，需要物业公司、业主与监管部门的共同努力。

　　从业主和社区治理的角度看，一个规范、高效运作的业主大会和业委会至关重要。它们是代表业主集体意志、与物业公司进行平等协商、实施有效监督的核心组织。只有当业主们能够凝聚共识，清晰表达对服务的需求与预期，并理性、合法地行使权利时，“质价相符”才有实现的土壤。

　　监管部门的作用也需从简单的“限价”，转向更精细化的“规则制定者”和“秩序维护者”角色。例如，北京自2026年1月1日起，将每半年对住宅项目物业企业进行一次综合评价，结果向社会公开，为业主选择和政府监管提供依据。深圳则优化了物业专项维修资金的使用规则，赋予业主大会更多决策权。这些举措的目的，都是通过建立透明的规则和有效的监督机制，平衡各方权益，引导市场良性竞争。

　　物业费的大变局，揭开了城市生活中一个长期被忽视却至关重要的领域。它看似只是家门口的“小账本”，实则牵动着基层治理的“大神经”。这场变局深刻地告诉我们，物业服务不是可以无限压价的普通商品，也不是可以“躺着赚钱”的垄断生意。它是一种需要持续投入、专业运营，并与千家万户日常生活品质息息相关的准公共品。物业与业主，本应是共建美好家园的利益共同体，而非零和博弈的对手。降费带来的短暂喜悦，不应以牺牲小区的长期安全和品质为代价；企业追求合理利润，也必须建立在提供让业主满意的服务基础之上。未来的出路，在于告别过去不透明的“糊涂账”和粗暴的“价格战”，共同走向一个规则清晰、权责对等、质价相符的“新契约”时代。只有当业主的每一分钱都花得明明白白，物业的每一次服务都能得到应有的回报，我们居住的家园才能真正实现长治久安与和谐美好。这场“冰与火”的洗礼，或许正是中国社区走向成熟治理的必经之路。