物业躺着赚钱的日子到头了

　　【物业躺着赚钱的日子到头了】岁末寒冬，一股强劲的变革浪潮正冲击着中国物业管理行业。多个城市的小区物业费悄然“跳水”，甚至腰斩过半。与之相随的，是物业公司“撤场”公告频频发出——龙湖、中海、金科服务等头部企业赫然在列。曾被视为“现金奶牛”的物业行业，那个被认为可以“躺着赚钱”的时代，仿佛一夜间走到了尽头。这场席卷全国的物业费降价潮，有着清晰的数据轨迹。中指研究院发布的报告显示，2025年12月，包括北京、上海、深圳在内的二十个重点城市，其物业服务均价同比下跌0.23%。更值得注意的是，物业服务星级越高，其收费降幅反而越大，五星级服务同比跌幅达到0.51%。具体到小区，降幅更为惊人：武汉朗诗里程小区的物业费从每平方米2.5元降至1.1元，降幅高达56%；常州花语馨苑小区也从1.8元降至1元。一套百平米的住房，业主一年能省下上千元。

　　降价潮的直接推手，源于多个城市自2024年以来落地的物业费限价政策。以重庆为例，该市规定中心城区有电梯住宅的前期物业费，最高不得超过每平方米每月1.9元。武汉、青岛等地也相继出台了类似的政府指导价。这些政策旨在打破过去由开发商主导、定价不透明的局面，将虚高的物业费拉回“质价相符”的轨道。

　　然而，降价这把“双刃剑”，在惠及业主的同时，也让许多物业公司陷入了前所未有的经营困境。当业主要求杭州万固珺府项目将物业费从2.8元降至2.2元时，滨江物业最终选择了主动撤出。同样，重庆加州物业也因为业委会要求将费用下调至1.3元，而退出了中渝春华秋实项目。究其根本，是降价后微薄的利润无法覆盖持续上涨的刚性成本。一位滨江区域的物业经理算了一笔账：其管理的小区全年营收420万元，其中高达78%是人力成本，最终利润率薄如刀锋，仅为3.2%。

　　更严峻的挑战来自不断下滑的物业费收缴率。2024年，物业服务百强企业的平均收缴率已降至88.17%，较往年大幅下滑。在成都悦湖菁领汇名邸这样的高端楼盘，金茂物业的收缴率甚至低至19.37%，长期的收支失衡最终迫使企业在2025年底终止服务。物业行业普遍面临回款压力，企业资金链备受考验。

　　在成本高企和收入锐减的双重夹击下，主动“撤退”成为越来越多物业企业的理性选择。行业数据显示，2025年仅1-9月，全国公开披露的物业“主动撤场”案例就超过120起，数量较去年同期翻了一番。从2023年至2025年中期，35家上市物业服务企业累计退出管理面积超过8亿平方米。这标志着企业经营策略的根本性转变：从过去盲目追求管理面积的扩张，转向主动优化资产组合、聚焦能够盈利的优质项目。

　　面对行业变局，领先的物业企业并未坐以待毙，而是纷纷探索转型升级的新路径，形成了差异化的“升维”战略。

　　一部分企业选择“向上”发展，突破传统社区围墙，进军更广阔的城市公共服务市场。保利物业是典型代表，它提出了“全域景城”模式，深度参与景区和公园的运营。在接手深圳西涌海滩后，保利物业的角色远超基础的保洁保安，它重新规划沙滩功能、引入特色住宿、策划主题活动，成功将游客的平均停留时间从一日游延长至两天一夜，景区二次消费收入随之提升了78%。这种从“公共服务”向“区域运营”的跃升，为企业在城市服务领域开辟了全新的增量市场。

　　另一部分企业则选择“向深”挖掘，借助科技力量实现降本增效和模式创新。万物云推出的“灵石”系统，通过AI技术连接社区内的摄像头、电梯、照明等设备，实现了从“人找事”到“事找人”的智能化管理。这套系统在中山大学深圳校区的应用中，将巡检效率提升了95%，释放了可观的人力成本。同时，万科等企业开始试点“弹性定价”或“菜单式服务”，将服务项目和成本构成透明化，把选择权交还给业主，旨在重建因信息不透明而受损的信任关系。

　　还有企业坚定“向下”深耕，聚焦于传统意义上难啃的“硬骨头”——老旧小区。碧桂园服务设立了独立的“悦佰家”品牌，专门服务物业费低廉（通常不足1元/平方米）、设施陈旧的老旧社区。在无法单纯依靠物业费盈利的情况下，它们通过引入社区零售、充电桩、便民服务站等增值服务创造收入，并承接社区加装电梯后的维护业务，以“微利可持续”的方式探索社会价值与商业价值的平衡。

　　这场深刻调整预示着，中国物业行业的发展逻辑已经彻底改变。过去依赖房地产扩张带动规模增长的“躺赚”模式已然失效。未来，行业将从简单的规模驱动，转向质量与效率的双轮驱动。那些能够提供精细化服务、成功整合资源并实现科技赋能的企业，才能在激烈的分化和洗牌中构筑起自己的竞争壁垒。

　　对于千万业主而言，物业费下降固然是看得见的实惠，但更长远的意义在于，一个更加透明、规范、强调“质价相符”的物业服务新时代正在开启。企业与业主之间的关系，正从过去的单向管理，转变为基于服务价值共识的双向选择。这或许正是阵痛之后，行业走向健康与成熟的必由之路。