有山东客户在三亚买了上百套房

　　【有山东客户在三亚买了上百套房】12月18日，海南自贸港正式启动封关运作。因看好海南发展潜力，有来自山东的客户在三亚购买了上百套房。今年以来，海南楼市摆脱此前平淡态势，呈现跑赢全国行情。海南省统计局数据显示，1—10月，全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元。而在海南众多城市中，三亚的“顶流”地位依旧无可撼动。海南省统计局数据显示，1—10月，三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，增速领跑全省四大经济圈；三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30%。克而瑞报告显示，在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位。大华集团海南区域一位人士透露，因看好项目产品力以及潜力，有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品。在同策研究院联席院长宋红卫看来，海南封关将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长。未来海南将迎来三类主体增量：制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才，以及旅游度假人群。这一趋势已显现升温迹象，今年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元，三亚、海口、陵水等区域的结构性升温更为明显。

　　要理解这笔“百套房订单”，必须先了解海南楼市经历的政策冰火两重天。长期以来，海南以“全域限购”闻名，一度被称为“楼市调控最严省份”，5年社保、5年限售等政策将投资需求牢牢锁住。然而，市场预期从2024年开始松动。年初，海口等地率先优化调控，如非限购区社保要求降至2年，限售年限缩短至2年，并放宽企业购房等条件。更大的变量是海南自贸港“2025年底前封关运作”的既定时间表。

　　2025年12月18日，靴子落地。海南全岛实施“一线放开、二线管住、岛内自由”的新海关监管制度。这并非物理封岛，而是将海南打造为“境内关外”的特殊区域，其背后是“零关税、低税率、简税制”的制度体系。对于企业和特定人才，企业所得税和个人所得税均降至15%的“双15%”税收优惠尤其具有吸引力。这股强力的政策东风，直接吹向了被视为政策核心红利承载地之一的房地产市场。

　　山东客户的百套订单并非孤例，而是市场整体升温的一个极端案例。数据显示，海南楼市在2025年明显跑赢全国。1月至10月，全省新建商品房销售额同比增长17.4%，成交均价同比上涨8.7%。

　　其中，三亚的表现堪称“顶流”。前10个月，三亚市新房销售额同比飙升56.4%，成交均价突破每平方米31467元，同比上涨超30%。在2024年高基数上，其2025年上半年商品住宅成交增幅仍接近五成。一位业内人士指出，三亚作为典型的“外向型”市场，超过八成的客源来自岛外，特别是北京、上海、河北、天津及西北等省市。

　　土地市场更能反映资本的长期信心。就在封关前一天及当天，中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心城区两宗优质地块。今年以来，辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业也纷纷南下，“煤老板”转型配置资产成为新现象。上半年，全省土地成交金额超144亿元，三亚以77.27亿元领跑。资本与企业用真金白银，为自贸港前景投下了信任票。

　　封关之后的海南楼市，将走向何方？短期内的市场热度有目共睹，但长期趋势则取决于更根本的驱动因素。

　　专家预测，封关将从需求端持续推动楼市与租赁市场增长。未来海南将迎来三类增量人群：前来投资的制造业大厂与外资企业、寻求发展的贸易服务类人才，以及享受“岛内自由”的旅游度假人群。

　　然而，硬币的另一面是风险与不确定性。目前市场的火热，很大程度上建立在政策预期而非产业与人口的实际导入之上。业内普遍认为，封关对楼市的拉动效应将是“温和且渐进的，而非立竿见影的刺激”。

　　此外，市场分化将加剧。拥有稀缺海景资源和顶级配套的区域（如海棠区，房价可达每平米7.76万元）与普通区域差距悬殊。同时，政府也明确将继续坚持房地产风险防控，推行“白名单”机制保交楼，并大力建设安居房、保障性租赁住房以满足本地居民与引进人才的住房需求。政策托底与市场炒作之间，将形成微妙的平衡。

　　山东客户在三亚扫货上百套房，不是简单的“买房”，而是一次对自贸港未来的“押注”。它揭示了一个新趋势：在政策红利明确的区域，资产配置需要从“短期投机”转向“长期价值”，从“单一属性”转向“复合功能”。

　　当海南自贸港从“政策构建”转向“落地生效”，当封关运作从“制度设计”转向“现实场景”，类似的资产布局故事将不断上演。对投资者而言，这不仅是捕捉红利的机遇，更是理解“中国开放新高地”战略的窗口——因为每一套被买下的房产，都是对自贸港未来的一张“选票”，是对“中国深度融入全球化”的信心投票。站在2025年的终点回望，海南自贸港的封关，不仅是地理意义上的“关”，更是制度创新的“关”、资本流动的“关”、未来机遇的“关”。而山东客户的扫货行为，正是这个时代最生动的注脚：当政策与市场共振，当理性与机遇相遇，资产配置的新逻辑，正在南海之滨悄然书写。