有山东客户在三亚买了上百套房

　　【有山东客户在三亚买了上百套房】在海南全岛封关运作的历史性时刻，一则“有山东客户在三亚买了上百套房”的消息，不亚于一枚投入市场的重磅信号弹，将外界对海南自贸港楼市的所有猜想与热情瞬间引爆。这个看似传奇的案例，源自上海大华集团海南区域一位内部人士的透露：一位来自山东的客户，出于对项目产品力及海南长远发展潜力的高度认可，一次性购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品。这绝非孤立的个人冲动。海南封关运作（即“一线放开、二线管住、岛内自由”）于2025年12月18日正式启动，标志着这片热土进入全面开放的新阶段。几乎在同一时间，大型房企“老玩家”中国绿发在短短两天内斥资近50亿元，连续拿下三亚市中心核心地块，其势头之猛令人咋舌。

　　资本的嗅觉总是最灵敏的。这些极端个案背后，是一幅海南楼市整体强劲回暖的宏观图景。海南省统计局2025年1-10月的数据提供了有力支撑：全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；成交均价达每平方米16506元，同比上涨8.7%。而三亚，无疑是这片热潮中最耀眼的“顶流”。同期，三亚经济圈新房销售额同比飙升48.4%，三亚市本身的成交均价已高达每平方米31467元，同比涨幅超过30%。这股势头正将三亚重新推上全国房地产投资前景的舞台，其排名在过去一年中大幅跃升。

　　如果说个人投资者用百套房产投票，彰显的是对未来的信心，那么产业资本的汹涌入场，则揭示了更深层的战略布局。今年以来，海南的土拍市场，特别是三亚，已经成为各路资本的角力场。辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业“跨界”南下，豪掷重金拿下核心地块。这些被外界称为“煤老板”的资本，其目的已非简单的短期炒房，而是寻求安全的资产配置与艰难的产业转型。与此同时，以上海大华集团为代表的外来民企，凭借灵活的机制在销售榜单上迅速跻身前列，打破了以往由国央企主导的市场格局。

　　这波热潮的底层逻辑，是海南独一无二的政策“引力场”。对于个人，海南提供“双15%”的税收优惠（企业所得税与个人所得税），为高净值人群优化财务结构提供了可能。对于企业，这不仅意味着税负的减轻，更是一张参与自贸港长期发展的“全能通行证”。有开发商指出，当前的市场模式正从单纯的住宅开发，转向“居住+环境+文旅+投资”的一体化片区统筹，这精准契合了封关后高端人才、游客与资本的流入需求。

　　然而，狂热之下，历史的阴影与现实的隐忧同样无法忽视。市场呈现出刺眼的“南热北冷”分化。当三亚、陵水的房价一路高歌时，海南北部部分市县甚至出现下跌，万宁、文昌等地仍有项目烂尾、价格腰斩的案例，形成了冰冷的风险隔离带。更关键的是，当前南部热门市场极度依赖岛外投资客，部分区域占比超过70%，这带来了高空置率的“候鸟型”房产特征。业内专家清晰地记得，2018年海南全域限购政策一出，楼市便因外部需求断崖式下跌而瞬间冰封。如今，若经济环境或政策风向再有变化，结构单一的市场将首当其冲。

　　市场的非理性苗头也已显现。封关前，三亚的土地市场集中放量，今年6-9月土拍金额超过95亿元，占其2024年财政收入的六成以上。一些地块通过设定特定条件“定向出让”，部分开发商则借助封关预期高价出货，销售策略却偏向“快速清盘”，显露了其谨慎甚至急于变现的心态。

　　因此，当山东客户买下百套房的新闻冲上热搜，它带来的不止于惊叹。这是一个强烈的市场信号，标志着资本对海南自贸港长期价值的重估。但它更应是一声响亮的警钟，提醒所有参与者：海南早已不是那个可以依靠“气候红利”和炒作预期就能躺赢的冒险家乐园。海南省政府坚持限购与现房销售制度的决心，正是为了避免重蹈历史覆辙，防止房地产泡沫挤压实体产业的发展空间。

　　未来，海南楼市更可能走向一种“结构性繁荣”：三亚的核心豪宅资产因稀缺性和高端配套保持坚挺；而配套薄弱、过度依赖投资概念的普通住宅及非旅居区域，则将面临巨大的价格压力。山东客户的百套房产，最终能否成为穿越周期的“全能通行证”，取决于封关政策能否持续导入真实产业与长期人口，而不仅仅是一阵资本的热风。对于普通投资者而言，这个故事最大的启示或许是：在时代的浪潮中辨识真正的价值，远比追逐一时的狂热更为重要。