9000套流拍 银行直供房为何少人问津

　　【9000套流拍 银行直供房为何少人问津】近日，一则“9000套银行直供房流拍”的消息引发市场热议。京东、阿里等资产交易平台数据显示，大量银行直供房源因无人报名或出价未达底价，被迫进入二次拍卖阶段。这场看似“低价甩卖”的房产盛宴，为何遭遇购房者集体观望？背后折射出的楼市风险与金融逻辑，值得深度剖析。2025年11月起，农业银行、建设银行、交通银行等金融机构加速处置存量抵债房产，通过线上平台批量挂牌“银行直供房”。这些房源以“产权清晰、价格低于市场价10%-30%”为卖点，一度被市场解读为“刚需上车良机”。然而，实际成交数据却泼下冷水：京东资产交易平台显示，截至12月1日，超9000套房源进入二次拍卖流程，首拍成交率不足15%；阿里拍卖平台北京地区房源中，80%以上标的无人报名，部分房源连续上拍十余次仍无人问津。以宁夏黄河农村商业银行在银川市兴庆区的一处房源为例，该房产11月首次拍卖定价62万元，因无人报名流拍；12月降价至55.86万元二次拍卖，虽吸引13人关注，但最终仍以零报名告终。类似案例在甘肃、内蒙古等楼市较冷区域更为普遍，而广东汕尾、齐齐哈尔等地的直供房因楼龄超20年、户型老旧等问题，即使起拍价低至市场价六折，仍难觅买家。尽管银行直供房宣称“权责清晰、风险可控”，但调查发现，部分房源仍存在产权瑕疵、腾退难题、债权纠纷等隐性风险，成为阻碍交易的核心痛点。1. 产权“后遗症”：二次过户与历史遗留问题。部分直供房产权并未完全“干净”。例如，齐齐哈尔农村商业银行挂牌的一套30平方米房源，产权仍登记在债务人名下，银行收款后需先过户至自身名下，再转给竞买人，两次过户时间不确定，可能因债务纠纷或法律程序延误导致购房者长期无法取得产权。更极端案例中，广东南澳农村商业银行挂牌的汕头南澳县房产，因历史权属登记问题无法办理房产证过户，使用权限仅至2055年，且房屋内仍有退休老人居住，竞买成功后需自行协商腾退。

　　2. 腾退“拉锯战”：实际居住权成交易障碍。部分直供房虽产权归属银行，但实际居住关系复杂。兰州农商行此前挂牌的“育才壹品”小区房源，因房屋被租户长期占用，银行在竞买公告中明确“清场自理”，导致购房者望而却步。业内人士指出，法拍房交易中，腾退问题长期困扰买家，而银行直供房虽在产权清晰度上优于法拍房，但若未提前解决居住权纠纷，仍可能引发法律诉讼。

　　3. 债权“迷局”：低价房源实为风险资产。部分银行在资产出售页面展示房源照片，但实际交易标的为“债权”而非房产。例如，某银行挂牌的通州区新城东里房源，起拍价140万元，但竞买人最终获得的是《债权转让协议》，需自行与债务人协商以房抵债或追偿欠款。此类交易风险极高，房产可能因被其他法院查封、存在第二抵押权人等问题无法过户，普通购房者难以应对复杂法律程序。

　　银行加速处置直供房的背后，是化解自身风险与楼市下行压力的双重驱动。开源证券分析显示，2025年零售贷款风险持续暴露，个人住房贷款不良率较2021年上升0.5个百分点，部分区域房产估值低于贷款余额，导致借款人断供，银行被迫接手抵押房产。为释放资本空间、补充盈利，银行选择折价出售直供房，但大规模入市反而加剧市场供需失衡。

　　购房者视角：低价≠“捡漏”。尽管直供房起拍价低于市场价，但购房者需承担额外成本。例如，宁夏黄河农村商业银行推出的“拍易贷”产品，虽可提供最高50%贷款额度，但购房者需先行支付全款，再办理抵押贷款，资金周转压力较大。此外，中介费、税费、腾退费用等隐性支出进一步压缩利润空间。北京密云区白檀小区案例显示，一套84.66平方米的银行直供房成交价97.68万元，折合单价1.15万元/平方米，而同小区二手房单价仅高1200元，价格优势并不显著。

　　楼市影响：区域分化加剧。直供房对楼市的影响呈现明显区域分化。在核心城区，优质房源稀缺，直供房冲击有限；但在远郊区及库存高企区域，大量低价房源入市加剧竞争，拖累周边二手房价格。例如，通州区兴贸三街19号院一套109.19平方米的直供房起拍价137.28万元，而同小区二手房挂牌价仅135万元，倒挂现象迫使业主降价促销。

　　面对直供房流拍潮，市场呼吁建立更透明的交易机制。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，银行应加强房源尽职调查，明确标注产权状态、腾退责任及潜在风险，避免信息不对称导致购房者权益受损。同时，监管部门需规范资产处置流程，防止银行为快速变现过度压价，引发市场非理性波动。

　　从长远看，银行直供房的处置需与保障性住房建设结合。部分业内人士提出，银行可探索将直供房转化为人才公寓或保障性租赁住房，既消化存量资产，又履行社会责任。例如，兰州农商行已调整策略，将“育才壹品”项目整体打包招商，标的涵盖住宅与工业用地，试图通过定向合作实现资产价值最大化。9000套直供房流拍，既是市场对风险的理性回应，也是楼市深度调整的缩影。当“低价”不再等同于“机遇”，购房者愈发谨慎的背后，是对资产安全与长期价值的追求。对于银行而言，直供房处置不仅是化解风险的手段，更是优化资产配置、服务实体经济的考验。唯有在规范交易、透明信息、创新模式上持续发力，方能在楼市寒冬中寻得破局之道，为市场注入可持续的信心与活力。