越南出现“抢房潮” 有人大打出手

　　【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月26日，据报道，越南房价持续飙升，河内等地区平均每平方米高达7500万越南盾(约合人民币2.1万元)，部分房地产开盘时现场出现哄抢，居民蜂拥而至，大打出手。河内公寓均价已飙升至7500万越南盾/平方米（约合人民币2.1万元），胡志明市核心区新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计上涨59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。越南房地产经纪人协会主席阮文定近日指出，当前越南房价持续攀升，令"安居梦"对绝大多数城市居民而言愈发遥不可及。这种压力不仅波及普通收入群体，更使中等及高收入阶层也深陷住房困境。表面繁荣的"抢房热潮"背后，实则潜藏着多重结构性危机，其发展轨迹与十年前中国楼市的扩张路径呈现出惊人的相似性。从发展阶段来看，越南正处于城市化加速推进的关键期。2025年数据显示，其城市化率仅达38%，显著低于中国（65%）和泰国（52%）的同期水平，而每年新增城市人口规模却突破150万。在人口结构方面，全国1.03亿人口中，35岁以下青年群体占比超过60%，新兴中产阶层规模已突破3000万人。这种人口红利与城市化进程的叠加效应，使得河内、胡志明市等核心城市成为人口集聚的"强磁场"，但住房供需矛盾也随之加剧——当前核心城市住房缺口高达数百万套。

　　越南房地产经纪人协会（VARS）的最新统计揭示了更深层的结构性矛盾：2025年上半年河内市场新增1.2万套公寓供应中，60%为单价超8000万越南盾/平方米的高端项目，而刚需群体能够承受的30亿越南盾（约合人民币85万元）以下房源占比不足15%。这种供需错配现象，不仅加剧了住房市场的结构性失衡，更折射出城市化进程中民生保障与市场发展的深层矛盾。

　　越南法律限制每个项目最多30%房源可售给外国人，但外资仍通过“本地代持”“影子公司”等方式涌入。2024年胡志明市外资购房占比达42%，中国投资者占比超30%。越南房企多“高杠杆+预售制”，第二大房企Novaland 45亿美元债务违约爆雷。胡志明市新房75%为高端公寓，经济适用房稀缺，结构畸形。越南央行宽松货币政策致CPI涨8.6%，美元走强使越南盾贬值12%，推高进口建材成本。河内公寓成本占比高，“成本推动型”涨价，房价与居民收入比23:1，远超国际警戒线。

　　越南的疯狂，与2016-2020年的中国楼市如出一辙。彼时，中国一线城市房价十年翻五倍，深圳均价突破10万元/平方米，杭州、合肥等城市出现“万人摇号”抢房盛况。2017年南京河西某楼盘开盘，9000人抢购3000套房源，中签率不足3%；2020年深圳华润城四期开盘，5000人抢购1171套房，冻资超339亿元。

　　泡沫破裂的三大信号！第一，政策转向：2020年“三道红线”政策出台，房企融资渠道被掐断，恒大、融创等巨头陆续爆雷。第二，需求断层：2021年法拍房数量激增至79.6万套，同比上涨36.7%，断供潮显现。第三，价格崩塌：国家统计局数据显示，2025年10月，70个大中城市中，一线城市二手房价同比下跌4.4%，广州跌幅达6.4%；二三线城市跌幅更大，部分城市房价较峰值腰斩。河内当前房价涨幅（2024年同比+47%）与2020年的中国合肥（同比+46%）高度相似，而合肥房价已在2021年后暴跌35%。

　　尽管越南政府已出台“国家住房基金”、鼓励企业开发平价住宅等措施，但专家警告，三大风险难以化解。第一，经济基本面脆弱：越南GDP仅4763亿美元，人均收入不足中国1/3，难以支撑高端化市场；第二，金融体系风险：房企平均负债率超80%，银行不良贷款率隐性攀升；第三，人口红利消退：越南总和生育率已降至1.8，低于人口替代率，未来需求或将萎缩。

　　VARS主席阮文定坦言：“当前市场已出现‘结构性崩盘’迹象——高端项目滞销（去化率仅15%），而刚需群体被彻底挤出。”这场“抢房潮”，或许正是越南楼市泡沫破裂前的最后狂欢。

　　历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。当越南购房者为抢一套公寓大打出手时，他们或许正在重蹈中国十年前的覆辙。对于投资者而言，警惕“概念炒作”和“政策套利”的陷阱；对于政策制定者而言，如何避免“一放就乱、一管就死”的怪圈，将是决定越南楼市命运的关键。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句中国用血泪换来的教训，值得所有新兴市场深思。