越南出现“抢房潮” 有人大打出手

　　【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月26日，据报道，越南房价持续飙升，河内等地区平均每平方米高达7500万越南盾(约合人民币2.1万元)，部分房地产开盘时现场出现哄抢，居民蜂拥而至，大打出手。河内公寓均价已飙升至7500万越南盾/平方米（约合人民币2.1万元），胡志明市核心区新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计上涨59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。越南房地产经纪人协会主席阮文定指出，房价的持续攀升，正让“安居梦”对于大多数城市居民而言，变得愈发遥不可及。即便中等及高收入群体，也在这股浪潮中承受着巨大压力。不难看出，当下看似繁荣的“抢房热潮”，实则潜藏着多重危机，其发展态势与十年前的中国楼市惊人地相似。越南目前正处于城市化加速推进的关键阶段。到2025年，其城市化率仅为38%，与中国的65%、泰国的52%相比，差距显著。而且，每年新增的城市人口超过150万。在全国1.03亿人口中，35岁以下的年轻人占比超过60%，新兴中产阶层规模已突破3000万人。河内、胡志明市等核心城市，凭借强大的吸引力，成为人口汇聚的中心，住房缺口高达数百万套。

　　越南房地产经纪人协会（VARS）的数据显示，2025年上半年，河内新增了1.2万套公寓。然而，其中60%是单价超过8000万越南盾/平方米的高端项目。而刚需群体能够承受的、价格在30亿越南盾（约合人民币85万元）以下的房源，占比却不足15%。

　　尽管越南法律明确规定，每个项目最多只能将30%的房源出售给外国人，但外资仍通过“本地代持”“影子公司”等隐蔽方式大量涌入。2024年，胡志明市外资购房占比高达42%，其中中国投资者占比超过30%。更为严峻的是，越南房企普遍采用“高杠杆 + 预售制”的运营模式。第二大房企Novaland就因45亿美元的债务违约而爆雷，进而引发了一系列连锁反应。世邦魏理仕的报告显示，胡志明市75%的新房供应为高端公寓，经济适用房几乎难觅踪迹，形成了“豪宅过剩、刚需断层”的畸形市场结构。

　　为了刺激经济增长，越南央行长期维持宽松的货币政策，导致M2增速连续三年超过15%，进而推动CPI同比上涨8.6%。与此同时，美元走强迫使越南盾贬值12%，进一步推高了进口建材的成本。戴德梁行的测算表明，在河内公寓价格构成中，土地成本占45%、建筑成本占30%、金融成本占15%，剩余的10%才是开发商的利润。这种“成本推动型”的房价上涨，使得房价与居民收入比高达23:1（以胡志明市居民平均月薪约3600元人民币计算），远远超出了国际警戒线。

　　越南当下房地产市场的疯狂景象，与2016 - 2020年的中国楼市如出一辙。在那段时期，中国一线城市的房价十年间翻了五倍，深圳的房价均价突破10万元/平方米，杭州、合肥等城市甚至出现了“万人摇号”抢房的壮观场面。2017年，南京河西某楼盘开盘，9000人争抢3000套房源，中签率不足3%；2020年，深圳华润城四期开盘，5000人抢购1171套房，冻资超过339亿元。

　　回顾中国楼市，泡沫破裂前曾出现三大明显信号：

　　其一，政策转向。2020年，“三道红线”政策出台，房企的融资渠道被大幅收紧，恒大、融创等行业巨头陆续爆雷，资金链断裂的危机迅速蔓延。

　　其二，需求断层。2021年，法拍房数量激增至79.6万套，同比上涨36.7%，断供潮开始显现，市场需求出现严重失衡。

　　其三，价格崩塌。国家统计局数据显示，2025年10月，在70个大中城市中，一线城市二手房价同比下跌4.4%，广州跌幅更是达到6.4%；二三线城市的跌幅更为显著，部分城市的房价较峰值时期腰斩。河内当前房价涨幅（2024年同比 +47%）与2020年的中国合肥（同比 +46%）高度相似，而合肥房价在2021年后已暴跌35%，这无疑为越南房地产市场敲响了警钟。

　　尽管越南政府已出台“国家住房基金”、鼓励企业开发平价住宅等措施，但专家警告，三大风险难以化解。第一，经济基本面脆弱：越南GDP仅4763亿美元，人均收入不足中国1/3，难以支撑高端化市场；第二，金融体系风险：房企平均负债率超80%，银行不良贷款率隐性攀升；第三，人口红利消退：越南总和生育率已降至1.8，低于人口替代率，未来需求或将萎缩。

　　VARS主席阮文定坦言：“当前市场已出现‘结构性崩盘’迹象——高端项目滞销（去化率仅15%），而刚需群体被彻底挤出。”这场“抢房潮”，或许正是越南楼市泡沫破裂前的最后狂欢。

　　历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。当越南购房者为抢一套公寓大打出手时，他们或许正在重蹈中国十年前的覆辙。对于投资者而言，警惕“概念炒作”和“政策套利”的陷阱；对于政策制定者而言，如何避免“一放就乱、一管就死”的怪圈，将是决定越南楼市命运的关键。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句中国用血泪换来的教训，值得所有新兴市场深思。