越南出现“抢房潮” 有人大打出手

　　【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月25日，越南河内、胡志明市等核心城市的房地产开盘现场陷入混乱。数百名购房者彻夜排队，有人为抢购一套公寓大打出手，售楼处玻璃碎裂、警笛声刺破夜空。这场“抢房潮”将越南楼市推向风口浪尖——河内公寓均价飙升至每平方米7500万越南盾（约合人民币2.1万元），胡志明市核心区域新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计涨幅达59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。然而，这场看似繁荣的狂欢背后，却暗藏着与十年前中国楼市相似的危机轨迹。在河内西部某新盘开盘现场，4000套公寓引来近2000名客户预订，但开发商仅接受900份认购申请。人群中，35岁的上班族阮文雄攥着全家凑齐的30亿越南盾（约86万元人民币）购房款，却因晚到一步被挡在售楼处外。“我连续三天睡在售楼处门口，还是输给了那些雇人代排的投机客。”他无奈地说。类似的场景在胡志明市同样上演：某均价4万元/平方米的豪宅项目开盘时，购房者因争抢VIP选房资格发生肢体冲突，警方不得不介入维持秩序。这场狂热的直接导火索，是房产中介散播的“规划利好”谣言。社交媒体上，“某县将并入胡志明市”“新地铁线路贯通带动房价翻倍”等虚假消息疯传，精准击中市场投机心理。河内北慈廉区居民阮碧玉女士的经历颇具代表性：她原本看中一套总价30亿越南盾的两居室，因犹豫一周，房价便被炒高至35亿越南盾，最终被迫转向郊区购房。“现在买房就像赌博，晚一步就可能血本无归。”她感叹。

　　越南房地产市场的供需失衡已陷入恶性循环。世邦魏理仕报告显示，胡志明市75%的新房供应为高端公寓，而经济适用房占比不足5%。河内2021-2025年仅新增1.73万套社会住房，却要满足超20万名符合申请条件的居民需求，供需缺口高达90%以上。与此同时，土地划拨缓慢、开发商利润微薄等问题进一步抑制了社会住房开发积极性——在河内公寓价格构成中，土地成本占45%、建筑成本占30%、金融成本占15%，而开发商利润仅占10%。

　　外资的涌入加剧了市场扭曲。尽管越南法律限制每个项目最多30%房源售予外国人，但外资仍通过“本地代持”“影子公司”等隐蔽方式大量购入房产。2024年，胡志明市外资购房占比高达42%，其中中国投资者占比超30%。这些资金集中炒作核心区域豪宅，推动房价与居民收入比飙升至23:1（胡志明市居民平均月薪约3600元人民币），远超国际警戒线。

　　越南楼市的疯狂与2016-2020年的中国楼市惊人相似：政策刺激与货币宽松：越南央行长期维持M2增速超15%，导致CPI同比上涨8.6%；美元走强迫使越南盾贬值12%，推高进口建材成本。房企高杠杆运作：越南第二大房企Novaland因45亿美元债务违约爆雷，引发连锁反应。目前，越南房企平均库存去化天数达5662天，部分企业更高达54000多天，意味着项目需149年才能售罄。投机资金裹挟市场：2020年美国疫情降息期间，海量美元游资涌入越南楼市，推动房价一飞冲天；2022年美联储加息后，外资迅速撤离，导致房价暴跌37%，1200个楼盘烂尾，40%开发商面临破产。

　　然而，越南楼市缺乏中国式的调控工具。2025年推出的“房地产市场平衡框架”虽通过延长项目审批周期、调整房贷结构等措施遏制投机，并启动“中产公寓计划”以低息贷款支持刚需购房，但这些政策能否破解核心矛盾仍有待观察。越南房地产经纪人协会主席阮文定坦言：“当前市场已出现‘结构性崩盘’迹象——高端项目滞销（去化率仅15%），而刚需群体被彻底挤出。”

　　越南的疯狂，本质上是快速城市化进程中市场失序与民生诉求的碰撞。当投机资本裹挟着虚假消息搅动市场，当普通民众为一套安身之所被迫卷入狂热，楼市的繁荣便失去了可持续的根基。越南的教训警示我们：警惕“概念炒作”陷阱：虚假规划利好、并购传闻等短期刺激手段，终将因缺乏产业支撑而破灭。完善住房保障体系：社会住房供应不足是越南危机的根源之一，中国“租购并举”“共有产权房”等经验值得借鉴。强化金融监管：房企高杠杆运作、银行放贷标准松动等行为，必须纳入严格监管框架，避免系统性风险。

　　历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。当越南购房者为抢一套公寓大打出手时，他们或许正在重蹈中国十年前的覆辙。对于政策制定者而言，如何避免“一放就乱、一管就死”的怪圈，将是决定越南楼市命运的关键；而对于普通民众而言，理性购房、量力而行，才是穿越周期的生存法则。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句中国用血泪换来的教训，值得所有新兴市场深思。