越南出现“抢房潮” 有人大打出手

　　【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月26日，据报道，越南房价持续飙升，河内等地区平均每平方米高达7500万越南盾(约合人民币2.1万元)，部分房地产开盘时现场出现哄抢，居民蜂拥而至，大打出手。河内公寓均价已飙升至7500万越南盾/平方米（约合人民币2.1万元），胡志明市核心区新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计上涨59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。越南房地产经纪人协会主席阮文定指出，房价的不断上涨使得"安居梦"对大多数城市居民来说，越来越遥不可及，甚至中等及高收入群体也面临巨大压力。可见，这场看似繁荣的“抢房潮”，实则暗藏多重危机，其发展轨迹与十年前的中国楼市惊人相似。越南正处于城市化加速期，2025年城市化率仅38%，远低于中国（65%）和泰国（52%），每年新增城市人口超150万。全国1.03亿人口中，35岁以下年轻人占比超60%，新兴中产阶层规模突破3000万人。河内、胡志明市等核心城市成为人口虹吸中心，住房缺口达数百万套。越南房地产经纪人协会（VARS）数据显示，2025年上半年河内新增1.2万套公寓，但其中60%为单价超8000万越南盾/平方米的高端项目，而刚需群体能承受的30亿越南盾（约合人民币85万元）以下房源占比不足15%。

　　越南法律限制每个项目最多30%房源可售给外国人，但外资仍通过“本地代持”“影子公司”等方式涌入。2024年胡志明市外资购房占比达42%，中国投资者占比超30%。更危险的是，越南房企普遍采用“高杠杆+预售制”模式，第二大房企Novaland因45亿美元债务违约爆雷，引发连锁反应。世邦魏理仕报告显示，胡志明市75%的新房供应为高端公寓，而经济适用房几乎绝迹，形成“豪宅过剩、刚需断层”的畸形结构。

　　为刺激经济，越南央行长期维持宽松货币政策，M2增速连续三年超15%，导致CPI同比上涨8.6%。同时，美元走强迫使越南盾贬值12%，进一步推高进口建材成本。戴德梁行测算，河内公寓价格中，土地成本占45%、建筑成本占30%、金融成本占15%，剩余10%才是开发商利润。这种“成本推动型”涨价，使得房价与居民收入比高达23:1（胡志明市居民平均月薪约3600元人民币），远超国际警戒线。

　　越南的疯狂，与2016-2020年的中国楼市如出一辙。彼时，中国一线城市房价十年翻五倍，深圳均价突破10万元/平方米，杭州、合肥等城市出现“万人摇号”抢房盛况。2017年南京河西某楼盘开盘，9000人抢购3000套房源，中签率不足3%；2020年深圳华润城四期开盘，5000人抢购1171套房，冻资超339亿元。

　　泡沫破裂的三大信号！第一，政策转向：2020年“三道红线”政策出台，房企融资渠道被掐断，恒大、融创等巨头陆续爆雷。第二，需求断层：2021年法拍房数量激增至79.6万套，同比上涨36.7%，断供潮显现。第三，价格崩塌：国家统计局数据显示，2025年10月，70个大中城市中，一线城市二手房价同比下跌4.4%，广州跌幅达6.4%；二三线城市跌幅更大，部分城市房价较峰值腰斩。河内当前房价涨幅（2024年同比+47%）与2020年的中国合肥（同比+46%）高度相似，而合肥房价已在2021年后暴跌35%。

　　尽管越南政府已出台“国家住房基金”、鼓励企业开发平价住宅等措施，但专家警告，三大风险难以化解。第一，经济基本面脆弱：越南GDP仅4763亿美元，人均收入不足中国1/3，难以支撑高端化市场；第二，金融体系风险：房企平均负债率超80%，银行不良贷款率隐性攀升；第三，人口红利消退：越南总和生育率已降至1.8，低于人口替代率，未来需求或将萎缩。

　　VARS主席阮文定坦言：“当前市场已出现‘结构性崩盘’迹象——高端项目滞销（去化率仅15%），而刚需群体被彻底挤出。”这场“抢房潮”，或许正是越南楼市泡沫破裂前的最后狂欢。

　　历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。当越南购房者为抢一套公寓大打出手时，他们或许正在重蹈中国十年前的覆辙。对于投资者而言，警惕“概念炒作”和“政策套利”的陷阱；对于政策制定者而言，如何避免“一放就乱、一管就死”的怪圈，将是决定越南楼市命运的关键。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句中国用血泪换来的教训，值得所有新兴市场深思。