上海老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍

　　【上海老洋房从1.5亿降至8299万仍流拍】近日，上海市静安区愚园路532弄一栋竣工于1924年的百年老洋房第三次拍卖结束，起拍价从1.5亿元一路降至8299万元，却依然因无人出价而流拍。这栋因《安家》《三十而已》等影视剧取景走红的“绝版孤品”，其命运折射出上海高端房产市场的深层裂变。这栋承载着上海百年记忆的老洋房，建筑面积346.66平方米，土地面积848.75平方米，附带500平方米庭院，目前处于出租状态，月租金6.75万元，租约至2029年。拍卖信息显示，竞买人需缴纳1500万元保证金，成交后另付0.5%-1%软件服务费及1%佣金。即便如此，三次拍卖均以流拍告终：首次1.5亿元无人问津，二次降至9666万元依旧遇冷，三次再降1367万元至8299万元，仍未能打破僵局。“价格已触及业主心理底线，是否启动第四次拍卖取决于委托方意愿。”负责此次拍卖的上海正顺圆拍卖公司工作人员坦言，尽管看房咨询者众多，但实际出价者寥寥。这种“高关注、低转化”的现象，暴露出天价资产在市场调整期的尴尬处境。表面8299万元的起拍价背后，是层层叠加的持有成本。以底价成交计算，买家需支付约8500万元（含保证金、服务费及佣金），若按1.5亿元估值测算，仅税费就可能高达数百万元。更严峻的是，拍卖要求买家在45天内付清全款，这种资金压力将多数投资者拒之门外。从投资回报率看，年租金81万元（6.75万/月）相对于近亿元的购房成本，收益率仅1%左右，远低于理财产品收益。某私募基金经理直言：“这种回报率连覆盖资金成本都困难，更遑论资产增值。”

　　该房产目前带租约销售，新业主需等待四年才能收回房屋自主使用。而作为上海市文物保护建筑，其外立面、结构等均受严格保护，任何改造需经审批且不得改变原貌。这意味着买家既要承担年均数十万元的维护成本，又无法通过改造提升物业价值。

　　“这就像买下一辆古董车，既要支付高额保养费，又不能改装升级。”参与看房的某企业家无奈表示，文物身份带来的维护责任与使用限制，让许多潜在买家望而却步。

　　上海高端房产市场正经历结构性变革。数据显示，2024年底以来老洋房价格平均降幅达25%，而同期市中心风貌别墅供应量激增至46个项目。这些新建豪宅既保留历史风貌，又配备现代设施，且总价与老洋房相当，成为富裕阶层的新宠。

　　“年轻富豪更看重居住舒适度，而非单纯的历史标签。”第一太平戴维斯研究部主管指出，风貌别墅的崛起正在重塑高端市场格局。

　　老洋房的传统租户结构发生剧变。过去以外籍高管为主的租赁市场，如今被网红工作室、设计公司等取代，但这类租户经济实力有限，难以承受高昂租金。数据显示，非310身份证号段的购房者占比达72%，外籍租户减少导致租金收益下滑，进一步削弱了老洋房的投资吸引力。

　　这栋老洋房的流拍并非孤例。2025年6月，长宁区新华路一栋百年老洋房以2.7亿元成交，较去年挂牌价暴跌8000万元，跌幅超20%。市场分析师指出，当前老洋房交易呈现三大特征：价格理性回调：投机资金撤离后，市场回归基于修缮成本、租金收益的定价逻辑；买家结构转变：真正懂得老洋房价值的长期守护者入场，而非短期套利者；文化价值凸显：随着历史建筑保护意识增强，买家更关注物业的文化传承功能。

　　“老洋房不应是金融产品，而应是承载城市记忆的活态博物馆。”同济大学建筑与城市规划学院教授强调，当前市场调整正在推动老洋房从“投资品”向“文化资产”转型。

　　当愚园路的老洋房第三次流拍，我们看到的不仅是一栋房产的交易困境，更是一个时代消费观念的嬗变。在效率至上的现代社会，年轻富豪用脚投票选择现代豪宅；在资本退潮后，真正愿意为历史文脉买单的，是那些理解“保护比开发更难”的长期主义者。这栋老洋房的命运，恰似上海城市更新的缩影——当风貌别墅拔地而起，当网红经济改写租赁市场，那些镌刻着殖民时期建筑密码的老房子，正在寻找与现代社会的和解之道。或许正如拍卖行工作人员所言：“第四次拍卖若能成交，买家必是真正读懂上海的人。”站在2025年的秋天回望，这场流拍危机终将过去，但它留给城市的思考却值得长久回味：在商业逻辑与文化传承之间，在短期利益与历史责任之间，我们究竟该为后代留下怎样的城市记忆？答案，或许就藏在那500平方米庭院里的梧桐树影中，等待着真正懂得它价值的人来续写新的篇章。